昨今、サブリース契約に関係する訴訟やアパートローンの話題で賃貸住宅に関わる話題は尽きません。
特に、不動産投資を行う上ではこのサブリース契約は重要なファクターですが、実際にはどういったものなのか、実際の契約事例を交えながらサブリースの実態をみていきたいと思います。

そもそもサブリースとは? そのメリット・デメリット
さて、サブリースとはいったいどういう意味なのでしょうか?
サブリースとは不動産管理会社が家主から借り上げた賃貸物件を第三者に貸すという行為をいいます。
よく混同されるものに、「一括借り上げ」とか「家賃保証」というものがありますが、これらはサブリースとは意味合いが異なります。

「一括借り上げ」とは不動産管理会社が家主から賃貸物件を借りる行為を指し、「家賃保証」とは入居者が家賃保証会社に金銭を払って保証人になってもらい、入居者が家賃を滞納した場合にはその保証会社に立て替えてもらうというものです。
したがって、サブリースとは全くことなりますので注意しておくことです。

中でも、「一括借り上げ」とありますが、これはよくアパート1棟とかマンション1棟の全世帯分をすべて借り上げする意味であり、区分マンション1戸であったとしても一括借り上げと言われます。
よくハウスメーカーなどが「30年一括借り上げ・家賃保証」などとうたい文句を耳にしますが、その言葉の意味合いは理解できるかと思います。

次に、サブリースと一括借り上げ、家賃保証の違いを踏まえて、サブリースのメリットとデメリットを見てみましょう。

サブリースのメリット
家主にとってサブリースにはいくつかのメリットがあります。
まず、不動産管理会社が一括管理してくれるため、知識がなくとも賃貸物件を建てる、もしくは所有することができ、サラリーマンでも手軽に賃貸経営ができるというわけです。

次に、借主に対しての対応は全て不動産管理会社が行なうため、家主は全く対応しなくてもよい点です。
例えば、夜中にお湯がでないとか鍵を紛失したからとか借主の困りごとには対応しなくて済みます。併せて、家賃保証の契約であれば、空室時でも家賃は保証されて家主に支払われます。

また、借主の退去時の原状回復は不動産管理会社側が責任をもって対処しますので、家主はいちいち退去の際に顔を出す必要はありません。
このように、家主にとって面倒なことはすべて不動産管理会社が行い、空室時の家賃まで支払ってくれるという便利なシステムです。

一般的なサブリース契約は家賃保証とセットになっており、通常賃料の80%前後を家賃として保証して家主に支払うという流れです。

サブリースのデメリット
これに対して、デメリットとしては契約中に不動産管理会社が倒産して家賃が支払われなくなったり、契約期間内に家賃を下げられたりするというリスクがあります。

契約の更新時には賃料の見直しが発生するのが一般的ですから、例えば更新ごとに家賃が下がるということもあり得る話です。

特に、入居率の悪い賃貸物件では賃料の値下げや契約条件の見直しが頻繁に行われます。
したがって、家主はサブリース契約をする際には契約内容をよく精査する必要があります。

サブリース契約の内容は千差万別
こうしたサブリース契約の内容はすべて一律ではありません。
不動産の売買契約のように、必ず記載しなければいけない必要な項目が法律で定められているわけではないので、非常に厄介な場合があります。

例えば、サラリーマンでも手軽にできるとされる投資マンションの物件では、購入時にサブリース契約がセットになっている場合が多いものですが、契約内容をよく理解していない家主が散見されます。
契約期間は3年とか5年という期間が多く、中には10年というものあり、契約期間中は解約できないとか解約条項が全く記載されていないものもあります。

確かにその期間は借上げされているので家賃が入らないということはありませんが、売却をしたい時でもこのサブリース契約が付いているままでマンションを売らないといけないことになります。

多くのサブリース契約は所有者が変わった時点で解約する旨の文言がありますが、ここ最近のサブリース契約を見ると、そういった契約内容にはなっておらず、所有者が変わっても解約すらできないという不動産管理会社に有利な契約内容となっています。

つまり、不動産管理会社が「サブリース契約期間中は何が何でも解約させない」という意図がわかりますね。
こうしたサブリース契約は不動産管理会社にとって「儲かる」ということの表れと理解しておくべきでしょう。

サブリース契約のリスク
これまでの内容から、サブリース契約にはリスクはなさそうに見えますが実際にはどうなのでしょうか?
一番のリスクはサブリース契約の不動産管理会社が倒産するケースです。

このリスクは実際に起こりうる話で、昨今の賃貸住宅の供給過剰傾向は不動産管理会社にとっては空室を埋められない場合も想定できます。
そうなると、家賃を下げるなどの策を講じますが、それでも空室が数か月間続けば厳しい経営状態に追い込まれ、最終的には倒産という格好になります。

不動産管理会社が倒産すれば、当然、家賃は入らなくなりますし、物件のメンテナンスもおろそかになります。
賃貸物件が今後、過剰傾向になれば、こうしたリスクは大きくなります。

また、賃貸物件が過剰傾向になれば空室のリスクも大きくなり、最終的には家賃の見直し回数が増加することになります。

ここで、「30年間一括借り上げ、家賃保証」というようなうたい文句で契約した家主にとっては話が違うということを主張します。
しかしながら、このうたい文句には当初の家賃を30年間保証するという契約にはなっていません。
そんな契約を不動産管理会社がしてしまうと、不動産管理会社の儲けなくなります。
したがって、そんなうまい話はないと理解しておくべきでしょう。

サブリースは儲かるビジネス?
ここで数値的なものを見てみましょう。

<事例>
募集賃料は月10万円、保証賃料は募集賃料の80%、サブリース期間を4年(48か月)、入居募集の際の家賃免責期間を2ヶ月とし、2年目に入居者が入れ替わった場合

・サブリースの場合
家賃:10万円×80%×48か月(384万円)-免責2ヶ月×2回(32万円)=352万円
・サブリース無の場合(満室の場合)
家賃:10万円×48か月=480万円

上記の数値からもわかる通り、サブリース無しの場合とサブリース有りの賃料の差額は128万円もあることがわかります。
つまり、サブリース期間が長いほどこの差額は多くなるので、不動産管理会社が5年契約とかをするのも理解できます。

この数値はあくまでも賃貸物件の1戸あたりの計算になりますので、よく管理戸数が大東建託のように97万戸もあれば97万倍という数値になります。
そう考えるとすごいビジネススケールとなるわけです。

忍び寄るアパートローン破産??
このところの相続税対策でアパートやマンションを建てるというブームがありますが、そこにローンを利用している家主は多いはずです。

確かに、この低金利ではローンを利用した方がいい場合もあります。
併せて、ローン金利分は経費として扱えますので、アパート建築を推進する業者はローンを勧める場合が多く見かけます。

ところが、これだけ賃貸住宅が供給されると需要と乖離してしまうので、当然ながら空室が多くなります。
いくらサブリースをしているとはいえ、家賃の見直しを不動産管理会社は家主に迫ります。
となれば、建築当初の家賃でラクラク返済できていたローンも、度重なる家賃の見直しがあると、その返済がおぼつかなくなります。

やがては、家賃だけではローン返済が出来なくなり、自己資金の持ち出しをしていくことに…
とどのつまりはローン返済が出来ずに延滞、返済不能という流れになります。
これは、極端な場合ですが、今後、こうした状況はかなり想定できるかと思います。

関東地区のある場所では市街化調整区域までアパート建築がなされ、入居者もまばらな物件が存在します。
そこに残されたのは多額のローンと入居者がいないアパートばかり。
ローン返済をするのはあくまでも家主ですから、返済原資の家賃もおぼつかなくなり上記のような最悪な状況になってしまいます。
サブリースだから安心という時代ではないということを理解しておくことです。

まとめ
30年一括借り上げとか家賃保証とかといううたい文句で不動産投資を煽る時代。
実態はそう簡単にアパート・マンション経営はいかないものです。

サラリーマンの副業で不動産会社は区分のマンション投資だけではなく、アパート1棟とかマンション1棟というような不動産投資を勧めてきます。
不動産会社はそのポジショントークがありますので、いい話しかしないものです。
それはサブリースを推進する不動産管理会社も同様です。

そういった点を踏まえて、不動産投資家はポジショントークに惑わされずに正しい選択をしてほしいものです。