大阪の投資マンション購入はリスクが大きい??

実情は東京よりかなり厳しい??

当方に相談に来られたあるサラリーマン。

住まいは九州地区で大阪のワンルーム投資マンションを複数戸買わされたとのこと。

具体的な話を聞くことこうだ。

そもそもは電話セールスで話を聞いてしまった。

大阪はこれから不動産投資では儲かるとの聞き、具体的な話を聞くことにした。

進められた物件は市内の中心地で入居者の需要が途切れない、絶対にいい物件だし価格も安いから購入しても損はない等々、いろいろとで言われ購入することに・・・

1戸契約すると、その直後にもう1戸買った方がいいと同じマンションの別室を勧めてきて、2戸の方がより収益がいいといわれ、結局2戸目も購入する羽目になった。

ここで、ふと本当に不動産投資でいい内容なのか?疑問に思いネットで検索すると、出て来るわ、ネガティブな話ばかり。

そうこうするうちに3戸目のセールスが来た。

さすがに、怪しいと思い低調にお断りするが、かなりしつこくさすがに切れたと・・・

その後に当方に相談。

物件の詳細を見ていくと内容はいいとは言えなかった。

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また、現場に行ってみると50M先には新築のワンルーム100戸建築中の現場や既存のワンルームマンションが相当数ある。

これでは、とても入居者募集に苦戦することがよくわかる。

需要は少なく供給過多なワンルーム事情

大阪市内の人口動態。

平成22年から5年後にどれだけ増減があったか?

実は、5年間で約2万5千人しか増加していないのが実態で、年換算すれば5千人しか増えていない。

そんな市内の実情に先ほどの買ってしまったマンションがある中央区で100戸や50戸のマンションがバンバン建築されれば供給過多になるのは周知にとおりだ。

まして、既存の物件も存在する訳だから入居者探しには到底苦労する結果になる。

そんなエリアだから新築物件の入居を埋めるために賃料は中古より安くせざろうえない。

敷金ゼロ、礼金ゼロ、退去時の現状回復はクリーニング代の30,000円のみ、こんな募集広告は大阪市内では当たり前になっている。

東京エリアでは考えられない。

ところが、大阪の不動産投資はあべのハルカスや梅田の再開発で人か増えているとか、カジノが来るとか万博があるなど、賃貸需要がどんどん増えるといういい話ばかり聞く。

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しかし、梅田の再開発は20年以上前とさほど変わらず、グランフロントがようやくできたが、新梅田シティやウェスティンホテル大阪あたりまで行くにはほど遠い感がある。

当然、カジノや万博は未知数だ。

こうした背景を鑑みて投資対象になるかどうかはよく検討する必要があるだろう。

ワンルームの価格は安い??

で、実際の状況を見てみよう。

1Rで価格は新築や築浅で1,500万から1,700万円、その賃料は70,000円前後、年間で80~85万円の間。

表面で4%利回りに行くかどうかだ。

これに管理費や修繕積立金、固定資産税など経費を差し引き、さらにローンの返済を考えると手残りの金額は年間で数万円から数十万円しかない。

まして、ローンの借り入れ金が多いと赤字で持ち出しとなる。

これでは、意味のない投資になってしまう。

大阪の賃貸事情は厳しい

大阪の賃貸専門の不動産業者に聞くと、入居募集、特に中古で空きが出ると新たな入居者を探すのに一苦労するという。

それは、新築が建ちすぎてしまい、そこに来て入居者がいないので賃料を下げていく、で中古にいる入居者は更新時期がくれば、新築に移り住むというジプシーのような賃借人が増えているらしい。

確かに、更新の際には更新料や礼金を払う必要があるが、新築に移れば家賃も安くなり更新料など費用を払わずにすむわけだ。

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こうしたサイクルが日常化しているので、古い物件のオーナーは賃料下落や退室時の現状回復費用の負担で儲からなくなっている。

そんな環境でいざ売却となれば、安価な金額でないと売れないという悪循環が起きている。

人口減が今後進むにつれ、こうした負のスパイラルに巻き込まれると、いわゆる負動産投資になってしまう。

不動産業者の話や投資を促す書籍に惑わされることなく、冷静な目で投資物件見極めることだろう。