行列のできる住まいの専門家コラム

29 Articles

【メディア情報更新】3月&4月:ZUU online / 日刊すまい / DRESS 他

【メディア掲載】3月 / 4月 WEB記事 掲載を更新しました
2018.04.20  DRESS  https://p-dress.jp/articles/6647
2018.04.18  日刊Sumai vol.3   https://sumaiweb.jp/articles/102092
2018.04.15  日刊Sumai vol.2   https://sumaiweb.jp/articles/102087
2018.04.12  日刊Sumai vol.1   https://sumaiweb.jp/articles/102074
2018.03.28  ZUU online https://zuuonline.com/archives/184155
2018.03.22  DRESS  https://p-dress.jp/articles/6478
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新築ワンルームマンション投資にカモられるとマイホームが買えない??

投資マンション購入で投資用のローンを借りた人は、自宅購入の住宅ローンは組めない?

加熱する投資マンションの市場だが、将来の人生設計、特に住宅購入に大きな足かせとなる投資用のローン。

将来、住宅購入を考えている、あるいはこれから不動産投資をしたいというサラリーマンの方には要注意だ。


事例

投資マンションをローンで買っている方が、自宅購入のために住宅ローンを利用したいという相談は数多い。

ある銀行のローン担当者に聞いてみた。

銀行の担当者が言うには、

「自宅も購入しないのになぜ投資用のローン??」

という反応。

やっぱりなぁ~

と言う感じだ。

いくら投資用とはいえ、借入は借入。

その返済額は返済比率に加味されてしまう。

そうなると、住宅購入のためのローンは借入額が過少になり、住宅ローンを利用した自宅購入はとても難しい。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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投資用マンションの購入のローンが住宅購入の足かせに!?

例えば、年収が700万円あると仮定しよう。

で、投資用のマンション購入に4,500万円の借入をしてしまったとする。

その返済額は月20万円で年間240万円。

この方は住宅ローンを組めるのだろか??

 

住宅ローンの年間返済額は年収の30~35%が上限とされる。

700万円の年収なら年245万円までの返済が借入上限だ。

 

しかしながら、投資用の借入返済がすでに240万円もあると、その余力は年間5万円しかない。

つまり、居住用の住宅購入のためのローンはほぼ利用できないに等しい。

ただ、投資物件の収支が黒字であれば、可能性はなきにしもあらずだが、大半の場合は難しい場合が多い。

 

特に、新築の投資マンション購入では大半の方がローンを借りて物件を買っている。

自己資金は10万円っていうケースはざらである。

そのため、ローン返済、税金、管理費などの経費を家賃でまかなえない場合が多く、収支は赤字になっている。

サブリースの賃貸借契約であれば、なおさら収支内容は芳しくない場合が多い。

 

先ほどの事例に戻るが、投資マンションを販売している側から見れば、年収700万円の人の借入上限は最初から知っている。

だから、年間返済比率Maxでローンを借りさせているはずだ。

投資物件の購入先からは、住宅ローンを借りるには影響がないと言われたようだがそんなことはない。

この方、最大限で返済余力は年間40万円程度。

逆算すればせいぜい1,000万円が借入上限だろう。

 

★新刊「学校では教えてくれない一生役立つお金と住まいの話」には、上記の住宅ローンの審査基準や不動産投資をするよりもマイホーム投資をする方がいかに得策かが明記されている。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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不動産投資用のローンは借入には違いない!

投資物件に儲けがあればいいが、新築をローンで購入していると、この儲けがないことが多々。

下手すると、持ちだししていたり、税金の還付で何とかチャラという感じだ。

これでは、自宅どころではない。

そんなことで、投資物件が自宅購入を阻む。

そこで、いざ投資物件を売ろうと思っても、そう簡単には売れない。

しかも、購入時金額よりはかなりマイナスになる。

何のために投資したのかわからない。

先ほどの銀行の担当者。

銀行だから賃貸のオーナーの方の顧客も多く、賃貸の実情を聞いている。

入居者が入らない、賃料は下落傾向など…

投資物件の購入にローンを利用するには要注意である。

まず買うなら自宅からなのだろう…

 

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新刊【学校では教えてくれない 一生役立つ「お金と住まい」の話】 書籍出版のご案内

新刊 書籍出版のご案内

学校では教えてくれない!

一生役立つ「お金と住まい」の話

この度、 クロスメディア・パブリッシングより【学校では教えてくれない 一生役立つ「お金と住まい」の話】という書籍を出版することになりました。

■お金と住まいの素朴な疑問に答えます!

☆100万円のリボ払いは4年で倍になる!?

☆住宅ローンは何歳までに払い終わればいい?

☆購入と賃貸、どっちが得?

☆戸建てとマンション、どっちがいい?

☆リタイア後はどこに住む?

よくありがちな「お金と住まい」の疑問点を解消します。

発売日は2月27日の予定です。

【書籍のご案内】

今回、「お金」と「住まい」という点にスポットを当てて、内容が構成されています。

住宅コンサルタントという仕事を始めてから、なぜか「お金」はお金、「住まい」は住まいという考え方をされているみなさんが非常に多いことに気づかされました。

これは、専門家自体も分業化され、お金と住まいのそれぞれを知る人はいますが、同時に考え、アドバイスができる人は非常に少ないのです。

このお金と住まいに関わる話は、それぞれの立場からの「ポジショントーク」がなされており、加えてネット社会が進んでいるせいもあって、何が正しい情報なのか、どれが正解なのかがわかりにくくなっています。

そうした背景から、この本を読めばお金と住まいに対する正しい答えが見つけられる、そんな思いを持って執筆しました。

手に取って、お読みいただき、この本は「一生役立つ」ということを実感してもらいたいと思う次第です。

「お金」と「住まい」を切り離して考えると失敗します!

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サブリース賃料停止で自己破産??

ここ数日、ビットコインの流失事件で世間を騒がせているが、不動産投資の世界でも恐れていたことが現実になっている。

それはサブリースの賃料が入ってこないことによる、最悪のシナリオが自己破産になるという話だ。

シェアハウスによる不動産投資を勧めていた「かぼちゃの馬車」を展開していたスマートライフがサブリース賃料の支払いを停止した。

オーナーにとっては大変なことで、毎月のローン返済の原資を絶たれてしまったわけだ。

 

シェアハウスは簡単に言えば、単に寝る部屋だけ独立して、トイレや洗面、浴室やキッチンは共有というもの。

いわゆるワンルームの賃貸マンションとは異なり、入居者が相場の賃料よりも安価で入居できるというメリットやTVドラマのように出会いを求める場所など、ここ最近のブームにはなっている。

 

そこに、不動産投資会社が目をつけて、1棟モノのシェアハウスを建築して入居者を募るというスキームを考え出した。

こうした物件を購入してしまうと、建物の間取りから他の転用が難しい。

となれば、一般的な賃貸アパートの方がまだ出口が取りやすいと言えるだろう。

しかも、シェアハウスは短期の賃貸として考えるもので、1年前後で入退室を繰り返す可能性が高い。

 

そうなると、安定した賃料を確保するには難しい現実がある。

そうした背景を見ると、投資対象としてはリスクが高く、ローンを利用してまで投資するべきものではないことが理解できる。

 

そこで、不動産投資会社はサブリースを上手く使って、さも入居者がいなくても家賃保証しますという話で、購入者を安心させる。

加えて、ローン付けはローン返済の原資は賃料で充当するわけだが、先ほども述べた通り、家賃が少ないので返済の原資になる割合が少なくなる。

 

そう考えると、銀行はお金を貸しても回収できないという判断でシェアハウス購入の融資は難しいという話になる。

 

しかしながら、マイナス金利の影響で銀行はお金を貸したくて仕方がない。特に、地方銀行はなおさらで、このシェアハウス建築のスキームに地方銀行が加担しているようだ。

 

不動産投資の世界では高利で貸す有名な地方銀行。

この銀行の担保評価は他行と比べ、抜群に評価が高い。市況で2000万もしない区分マンションが2500万円まで融資するという審査基準。

 

そのため、安い物件でもローン付けの評価が高いので、業者はこの評価額で物件を売るということになる。

これでは市況と乖離しており、高値掴みをする結果になる。

しかも、今どきの金利ではなく、3%以上の金利で貸し付けする恐ろしい銀行だ。

 

そんな裏側を知らずに高金利の融資金で市況より高値でつかまされると、万が一、今回のような事態になると最悪は自己破産になりかねない。

 

サブリースのデメリットは契約中に不動産管理会社が倒産して家賃が支払われなくなったり、契約期間内に家賃を下げられたりする点だ。

かぼちゃの馬車はまさにこれで、今後の展開がどうなるかはわからない。

 

もし、こうしたシェアハウスを買ってしまったらどうしたらいいのだろか?

即、売却ができればいいが、ローン残債を上回る金額で売れる可能性は低いだろう。

そうなると、通常のアパート形態にリフォームをするとか、会社の寮などに転用するなど早急な対策が必要だろう。

 

■サブリースを始めとする不動産投資に関するご相談はこちら

アネシスプランニング(株)

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メール:info@anesisplan.co.jp

 

2018年 年頭所感

あけましておめでとうございます。

幸多き新しい年を迎えられましたこととお慶び申し上げます。

 

今年は平成30年。

天皇陛下の退位を前に平成が丸1年続く年になります。

 

ある意味、節目の年になるのかもしれません。

というのも、実は明治維新から今年は150年目になり、何やら新しい改革などが起こりうる年になるのかもしれません。

 

さて、今年は戌年。

戌年の中でも戊戌(つちのえいぬ、ぼじゅつ)の年で、戊(つちのえ)は「植物の成長が絶頂期にある」といわれ、戌(いぬ)は「草木が枯れる状態を表す」という意味があります。

 

そうした観点から、良い場合にはますます良く、悪い場合にはますます悪くなるという年回りに…

是非とも、何事もますます良くなる年にしたいものです。

 

皆さまにとりまして今年も良き年でありますように、心よりお祈り申し上げます。

 

*新年は1月4日(木)より営業いたします。

■アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

電話:03-6202-7622

メール:info@anesisplan.co.jp

 

年末年始の休業日についてのご案内

年末年始の休業日についてのご案内

平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

さて、弊社の年末年始の休業日につきまして下記の通りご案内申し上げます。

何とぞ宜しくお願い申し上げます。

 

<年末年始休業日のご案内>

12月30日(土)より1月3日(水)まで休業とさせて頂きます。

新年は1月4日(木)よりの営業となります。

【お問い合わせ先】

アネシスプランニング株式会社

電話:03-6202-7622

メール:info@anesisplan.co.jp

国内最大の不動産投資サイト「楽待」に掲載されました

国内最大の不動産投資サイト「楽待」に掲載されました。

「都会で暗躍する「地面師」に騙されないために」

 積水ハウスも被害に遭った詐欺集団 不動産投資家が巻き込まれるリスクは?

という内容で記事が掲載されました。

詳しくはこちら

地面師にはそう巡り会わないかもしれませんが、不動産取引では注意が必要ですね。

 

■記事等に関するお問い合わせ

アネシスプランニング(株)

電話:03-6202-7622

メール:info@anesisplan.co.jp

 

不動産投資は買うだけではない、プロはどう売り抜けているのか?

著書「不動産投資は出口戦略が9割」に答えがあります。

電子書籍もあります。

ご希望の方はAmazonサイトから。

詳しくはこちら

今まで不動産投資に関してのご相談があった実例をお伝えしながら、不動産投資の本質を掲載しております。

不動産投資は見方を変えればローリスク・ローリタンの資産運用法。

ただし、最初に出口戦略を構想することがキーポイント。

 

これから不動産投資を検討しようという方、また、既に行っている方にも読んで頂きたい1冊です。

 

 

【重要】メールサーバーメンテナンスに伴う支障に関して

11月11日(土)、12日(日)メールサーバーメンテナンスに関して

お客様各位

拝啓 時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。

また、平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

 

さて、この度、弊社のメールサーバーにて緊急のメンテナンスが発生いたします。

つきましては、11月11日(土)、並びに翌12日(日)の間、弊社へのメール送受信に関しまして、つながらない場合ございます。

両日の弊社へのご連絡、ご相談等がございましたら、たいへん申し訳ございませんがお電話(03-6202-7622)にてご対応させていただきます。

皆さまにはご不便等をお掛けしますが、何とぞよろしくお願い申し上げます。

アネシスプランニング(株)

寺岡 孝

 

新築ワンルームマンション投資にカモられる?!

最近、新築のワンルームマンション購入の是非についての相談が多くなっている。

都内の新築ワンルームは売買の金額が高いので収支的にはあわないとされているが、実態はどうなのだろうか?

実際にあった相談事例を基に新築のワンルームマンションの投資を検証してみよう。

 

<事例1>

たとえば、23区の他県寄りにあるマンション。

総戸数20戸程度で戸当り2,500万円、25㎡ぐらい、家賃は総額で約9万円。

こんな内容である。

表面利回りは4%前半で、フルローンで勧められている。

登記費用やローンの事務手数料は何だか知らいないがサービスするらしい。

なんでも本体の売買金額が値引きできないから、こうした諸費用を値引きして販売する。

このパターンはよく聞く販売手法だ。

で、相談者は将来、年金がもらえないとか生命保険は入らないでマンションを持っていた方がいいとか、よくあるワンルームのセールストークに惑わされていた。

ローン返済期間は35年。

いくら金利が低いとはいえ、借金には変わりがない。

しかも、このワンルームマンションを維持するために毎月数万円の持ち出しをする格好になっている。

こうした物件を所有するメリットがあるか探ってみたが、年収が400万円ぐらいらしく、所得税の還付もそれほどではないことがわかった。

ひたすら、35年赤字の垂れ流しで数百万をこのマンション維持のために支払う計算になっている。

それでも、購入したいかは相談者次第だ。

<事例2>

1棟モノの賃貸マンションの購入相談に来られた方の話。

よく聞くと、すでに新築のワンルームマンション2戸を購入していた。

やはり戸当り2,500万円でいわゆる下町方面の場所である。

賃料は概ね9万円程度、先ほどの事例同様に毎月数万円の持ち出しになっていた。

そこに、またセールスされて中古のワンルームマンション2戸を買い足してしまい、借金はなんと1億円に・・・

一応、中古のワンルームマンションを買い足して実質の収支はプラマイゼロ。

こんな状態で、またセールスに来て、「1棟モノでバーンと儲けましょう」ってことらしい。

1棟モノを買えば借金の合計は約3億円に膨れ上がる。

このセールスパターンはよくあるケースで著書にも記してある。

結果、借金の多さと収支の悪化、将来のリスクが大きすぎることで1棟モノは買わないことになった。

だが、借金は1億円。

35年間、賃料やローン金利が全く変わらないことが前提でも毎月数万円の赤字を垂れ流ししてしまう現実をどう見るか?

しっかり、年収の返済比率ギリギリまで貸し込まれてしまったので、身動きが取れなくなっている。

 

いくら投資は自己責任とはいえ、購入する側はいろいろな点で理解しておかなくてはいけない事象がある。

しかしながら、わかりにくいが故に目の前に現れた営業のことばを信じてしまうのだろう。

 

注意すべき点は不動産業者の話の内容はマンションを売ることが仕事だ。

したがって、売るがためにいい話をすることがあたりまえ。

 

銀行員の話はあなたにカネを貸したいがために不動産業者を同じ話をする。

いいマンションだとか・・・

銀行は投資マンションの購入で得しようが損しようが関係ない。

貸したカネを返してもらえばいいだけだ。

 

今、不動産投資を検討しているなら、ふと立ち止まってよく回りを見渡した方がいいだろう。

目の前の案件の是非をよく見て判断してほしい。

 

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とんでもないサブリース契約をしていたサラリーマン投資家の末路

昨今、サブリース契約に関係する訴訟やアパートローンの話題で賃貸住宅に関わる話題は尽きません。
特に、不動産投資を行う上ではこのサブリース契約は重要なファクターですが、実際にはどういったものなのか、実際の契約事例を交えながらサブリースの実態をみていきたいと思います。

そもそもサブリースとは? そのメリット・デメリット
さて、サブリースとはいったいどういう意味なのでしょうか?
サブリースとは不動産管理会社が家主から借り上げた賃貸物件を第三者に貸すという行為をいいます。
よく混同されるものに、「一括借り上げ」とか「家賃保証」というものがありますが、これらはサブリースとは意味合いが異なります。

「一括借り上げ」とは不動産管理会社が家主から賃貸物件を借りる行為を指し、「家賃保証」とは入居者が家賃保証会社に金銭を払って保証人になってもらい、入居者が家賃を滞納した場合にはその保証会社に立て替えてもらうというものです。
したがって、サブリースとは全くことなりますので注意しておくことです。

中でも、「一括借り上げ」とありますが、これはよくアパート1棟とかマンション1棟の全世帯分をすべて借り上げする意味であり、区分マンション1戸であったとしても一括借り上げと言われます。
よくハウスメーカーなどが「30年一括借り上げ・家賃保証」などとうたい文句を耳にしますが、その言葉の意味合いは理解できるかと思います。

次に、サブリースと一括借り上げ、家賃保証の違いを踏まえて、サブリースのメリットとデメリットを見てみましょう。

サブリースのメリット
家主にとってサブリースにはいくつかのメリットがあります。
まず、不動産管理会社が一括管理してくれるため、知識がなくとも賃貸物件を建てる、もしくは所有することができ、サラリーマンでも手軽に賃貸経営ができるというわけです。

次に、借主に対しての対応は全て不動産管理会社が行なうため、家主は全く対応しなくてもよい点です。
例えば、夜中にお湯がでないとか鍵を紛失したからとか借主の困りごとには対応しなくて済みます。併せて、家賃保証の契約であれば、空室時でも家賃は保証されて家主に支払われます。

また、借主の退去時の原状回復は不動産管理会社側が責任をもって対処しますので、家主はいちいち退去の際に顔を出す必要はありません。
このように、家主にとって面倒なことはすべて不動産管理会社が行い、空室時の家賃まで支払ってくれるという便利なシステムです。

一般的なサブリース契約は家賃保証とセットになっており、通常賃料の80%前後を家賃として保証して家主に支払うという流れです。

サブリースのデメリット
これに対して、デメリットとしては契約中に不動産管理会社が倒産して家賃が支払われなくなったり、契約期間内に家賃を下げられたりするというリスクがあります。

契約の更新時には賃料の見直しが発生するのが一般的ですから、例えば更新ごとに家賃が下がるということもあり得る話です。

特に、入居率の悪い賃貸物件では賃料の値下げや契約条件の見直しが頻繁に行われます。
したがって、家主はサブリース契約をする際には契約内容をよく精査する必要があります。

サブリース契約の内容は千差万別
こうしたサブリース契約の内容はすべて一律ではありません。
不動産の売買契約のように、必ず記載しなければいけない必要な項目が法律で定められているわけではないので、非常に厄介な場合があります。

例えば、サラリーマンでも手軽にできるとされる投資マンションの物件では、購入時にサブリース契約がセットになっている場合が多いものですが、契約内容をよく理解していない家主が散見されます。
契約期間は3年とか5年という期間が多く、中には10年というものあり、契約期間中は解約できないとか解約条項が全く記載されていないものもあります。

確かにその期間は借上げされているので家賃が入らないということはありませんが、売却をしたい時でもこのサブリース契約が付いているままでマンションを売らないといけないことになります。

多くのサブリース契約は所有者が変わった時点で解約する旨の文言がありますが、ここ最近のサブリース契約を見ると、そういった契約内容にはなっておらず、所有者が変わっても解約すらできないという不動産管理会社に有利な契約内容となっています。

つまり、不動産管理会社が「サブリース契約期間中は何が何でも解約させない」という意図がわかりますね。
こうしたサブリース契約は不動産管理会社にとって「儲かる」ということの表れと理解しておくべきでしょう。

サブリース契約のリスク
これまでの内容から、サブリース契約にはリスクはなさそうに見えますが実際にはどうなのでしょうか?
一番のリスクはサブリース契約の不動産管理会社が倒産するケースです。

このリスクは実際に起こりうる話で、昨今の賃貸住宅の供給過剰傾向は不動産管理会社にとっては空室を埋められない場合も想定できます。
そうなると、家賃を下げるなどの策を講じますが、それでも空室が数か月間続けば厳しい経営状態に追い込まれ、最終的には倒産という格好になります。

不動産管理会社が倒産すれば、当然、家賃は入らなくなりますし、物件のメンテナンスもおろそかになります。
賃貸物件が今後、過剰傾向になれば、こうしたリスクは大きくなります。

また、賃貸物件が過剰傾向になれば空室のリスクも大きくなり、最終的には家賃の見直し回数が増加することになります。

ここで、「30年間一括借り上げ、家賃保証」というようなうたい文句で契約した家主にとっては話が違うということを主張します。
しかしながら、このうたい文句には当初の家賃を30年間保証するという契約にはなっていません。
そんな契約を不動産管理会社がしてしまうと、不動産管理会社の儲けなくなります。
したがって、そんなうまい話はないと理解しておくべきでしょう。

サブリースは儲かるビジネス?
ここで数値的なものを見てみましょう。

<事例>
募集賃料は月10万円、保証賃料は募集賃料の80%、サブリース期間を4年(48か月)、入居募集の際の家賃免責期間を2ヶ月とし、2年目に入居者が入れ替わった場合

・サブリースの場合
家賃:10万円×80%×48か月(384万円)-免責2ヶ月×2回(32万円)=352万円
・サブリース無の場合(満室の場合)
家賃:10万円×48か月=480万円

上記の数値からもわかる通り、サブリース無しの場合とサブリース有りの賃料の差額は128万円もあることがわかります。
つまり、サブリース期間が長いほどこの差額は多くなるので、不動産管理会社が5年契約とかをするのも理解できます。

この数値はあくまでも賃貸物件の1戸あたりの計算になりますので、よく管理戸数が大東建託のように97万戸もあれば97万倍という数値になります。
そう考えるとすごいビジネススケールとなるわけです。

忍び寄るアパートローン破産??
このところの相続税対策でアパートやマンションを建てるというブームがありますが、そこにローンを利用している家主は多いはずです。

確かに、この低金利ではローンを利用した方がいい場合もあります。
併せて、ローン金利分は経費として扱えますので、アパート建築を推進する業者はローンを勧める場合が多く見かけます。

ところが、これだけ賃貸住宅が供給されると需要と乖離してしまうので、当然ながら空室が多くなります。
いくらサブリースをしているとはいえ、家賃の見直しを不動産管理会社は家主に迫ります。
となれば、建築当初の家賃でラクラク返済できていたローンも、度重なる家賃の見直しがあると、その返済がおぼつかなくなります。

やがては、家賃だけではローン返済が出来なくなり、自己資金の持ち出しをしていくことに…
とどのつまりはローン返済が出来ずに延滞、返済不能という流れになります。
これは、極端な場合ですが、今後、こうした状況はかなり想定できるかと思います。

関東地区のある場所では市街化調整区域までアパート建築がなされ、入居者もまばらな物件が存在します。
そこに残されたのは多額のローンと入居者がいないアパートばかり。
ローン返済をするのはあくまでも家主ですから、返済原資の家賃もおぼつかなくなり上記のような最悪な状況になってしまいます。
サブリースだから安心という時代ではないということを理解しておくことです。

まとめ
30年一括借り上げとか家賃保証とかといううたい文句で不動産投資を煽る時代。
実態はそう簡単にアパート・マンション経営はいかないものです。

サラリーマンの副業で不動産会社は区分のマンション投資だけではなく、アパート1棟とかマンション1棟というような不動産投資を勧めてきます。
不動産会社はそのポジショントークがありますので、いい話しかしないものです。
それはサブリースを推進する不動産管理会社も同様です。

そういった点を踏まえて、不動産投資家はポジショントークに惑わされずに正しい選択をしてほしいものです。

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