行列のできる住まいの専門家コラム

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家賃保証がアパートローン破産を招く??

忍び寄るアパートローン破産

金融機関による昨年の不動産向け融資は12兆円超となり、過去最高を記録したのは新聞などの報道でご承知の通りだろう。

特に、2015年の税制改正で相続税の課税強化にともない、がぜん賃貸住宅需要が増加した。加えて、マイナス金利政策で貸出先を模索する銀行などはこうした融資に動いた結果だ。

しかしながら、賃貸住宅の増加は人口減少社会には似つかわしくない状況で空き家対策などを見ると、いずれはアパートローン破産という結末になりかねない。

相続税対策でハウスメーカーや建築業者にカモられる

地方都市でも相続対策のアパート建設が目立つ。

人口が5~10万人程度の都市で最寄駅も徒歩圏内にないような場所でも、ハウスメーカーや建築業者はアパート建築を勧める。

地主にはブームだからとか節税になると甘い言葉で誘いながら、畑だった土地に数十戸のアパート計画を持ち込む。

地主も不動産賃貸業などやったことがない人が大半だから、業者の言いなりになり、例えば、入居者がいなくても家賃が入る家賃保証の契約をセットにしてアパートを建てさせるのが彼らの常套手段だ。

加えて地元の金融機関も貸出先がないために、こうしたアパート建築に融資をするようになり、1億や2億の融資案件が簡単にできてしまう状況だ。

金融機関の社員も「渡りに船」で建築業者のところに営業に行き、大型の融資案件をいくつももらっている。

また、マイナス金利の影響も手伝って金融機関も無理な案件も取り込んでおり、例えば、本来の担保評価を上回るような貸出も多くなっているようだ。

空室が目立ち始めると危険水域に!

当初は新築プレミアムで入居者がいたが、数年後には空室が3割程度になる場合もある。

そうなると、保証家賃も見直しされてしまい賃料収入は下落する。

新築当初は家賃を高めに設定しても入居者は見つかるが、回りにアパート建築ブームで多くの物件が増えると、入居者は増えないままアパートの戸数ばかりが増加していく。

また、アパート建築業者はその収支計画で当初の2年間は相場よりも高い家賃でアパートの計画をしている場合もある。

「これだけ賃料がありますから1億の返済は楽チンです」なんていうセールストークを鵜呑みにするととんでもないことになる。

確かに新築後、数年間はローン返済より家賃収入の方が多いが、築5,6年で空室が多くなると家賃収入も減りローン返済が厳しくなる。

そうなると、家賃を全般的に下げていかないと空室が埋まらないという流れになり、当初の収支計画は破たんしてしまう。

つまり、その頃にはローン返済も厳しくなり、アパートローン破産の危険水域に入りはじめる。

日本版サブプライムローン??

日銀の黒田総裁はマイナス金利の主な効果の1つに貸家の増加を挙げている。しかしながら、この効果は副作用と言われてもおかしくない。

マイナス金利で借金は容易にできるようになったおかげと相続税の課税強化の影響でアパート建築に拍車がかかっている。

相続税の評価減をするためにアパート建築をするのは昔からある節税手法であるが、人口減少社会の現状を鑑みると、これだけアパートなどの賃貸住宅が増加すれば需給バランスが崩れてしまうのは明らかだ。

アパート融資は地方の農地に賃貸住宅の建築をする場合でも融資してしまう。

土地の担保評価はどう見ているのか、疑問に思うことがある。

ある金融機関では、あまりに利便性に乏しく路線価なども安価な場合、到底自社の保証会社では担保評価できないため、他の流動化債権、証券化の形で融資しているものもある。

A銀行で借入していれば、系列の保証会社の抵当権が設定されているのが一般的だが、よくわからない会社名の抵当権が設定されている場合にはこのパターンである。

こうしたケースは、リーマンショックを呼んだサブプライムローンと同じだ。

複雑な証券化商品が多くなれば、その分、わからないうちにリスクが肥大化していく。

需給バランスが崩壊している賃貸市場に無理なアパートローンが増えている現状は日本版サブプライム問題になりかねない。

 

賃貸アパート・マンションのバブルは崩壊が近い??

賃貸アパート・マンションのバブルはいつ崩壊するのか??

賃貸住宅の市場は変調の兆し

賃貸住宅の大手である大東建託はこのところ受注が厳しくなっている。

昨年の10月から受注高が4か月連続で前年割れ。

そろそろ賃貸バブルも怪しい感じだ。

日銀が今年1月に発表した主要銀行貸出動向調査でも、相続税対策の貸家建設向けの貸し出し需要が鈍化しているとの見方をしており、賃貸建築の受注減少が鮮明になり始めている。

賃貸住宅の空室率が高まる中でも、このところの借り入れ金利の低下などで収益採算性が改善されつつあったが、昨年と同じような内容で賃貸住宅が増加すれば供給過剰になる可能性大である。

国交省は昨年の新設住宅着工戸数を発表しているが、前年比6.4%増の96.7万戸と消費税引き上げ前の駆け込み需要があった2013年の98万戸に迫る数値となっている。

中でも、貸家が前年比10.5%増の41.9万戸という数値で、相続税への対策需要とマイナス金利導入以降、銀行がアパートローンの貸し出しを積極的に行うことからこうした貸家の増加ということになっているわけだ。

サブリース契約が招くアパートローン破産??

貸家のオーナーは空室リスクを回避するために、プロの管理会社、といっても建築業者のひも付き会社による家賃保証でサブリース契約を結ぶ。

業者はサブリース契約を建築前当初から30年保証とか言って勧めてくるが、2年ごとに賃料の見直しがあり、賃料の引き下げが必ずある。

オーナーはそんな契約になっているとは思わず、30年間ずっと同じ賃料が払われると信じ込んでいる場合が多い。

これは、建築業者などが賃料見直しの説明をしていない場合があり、昨年の9月から将来の借り上げ家賃の変動条件を書面で交付して重要事項説明の義務付けすることを国交省が行った。

今更ながと思うが、現実、賃料が下落してアパートローンの返済ができないという実態もある。

今後、少子高齢化で間違えなく供給過剰なマーケットになり、入居者のいない賃貸住宅が増加するかもしれない。

そうなれば、アパートローンで破産という話も現実味が増す。

建築業者はグロスの大きい賃貸住宅を勧める?

都区内では賃貸住宅の需要が見込めると言いながら、業者は数億のマンション建築を勧めてくる。

こうしたシュミュレーションを見る機会が何度となくあるが、彼らの計画は30年間賃料が変動しない、つまり、30年後でも新築時の賃料でシュミュレーションされている。

また、建物の修繕費用の計上もなく、結構大ざっぱな収支計画が大半を占めている。

こうした収支計画を信用してしまうと、数年後にはその目論見通りにはいかないことが判明するだろう。

グロスが大きくなれば賃料収入も多くなり、一見儲かると思いがちだが、この賃料を稼ぐのにどれだけのコストがかかることか・・・

業者の言いなりになると、アパートローン破産になりかねない・・・

 

【4/14 大阪開催・3組限定】 不動産投資に関する個別相談会 開催!

【4/14 大阪開催・3組限定】 不動産投資に関する個別相談会 開催!

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電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp
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NHK TV放映のお知らせ

NHK TV放映のお知らせ

先日、NHK名古屋放送局より取材を受けましたが、以下の番組で放映があります。

 

■2月22日(水)18時10分~19時

「ほっとイブニング」(愛知県・一部東海3県地区)

経済リポート(仮称:相次ぐ不動産投資トラブル)

■2月23日(木)午前7時45分~午前8時

「おはよう東海」(東海3県地区)

経済リポート

 

愛知県を中心とする東海3県地区での放映になりますが、機会がございましたらぜひご覧ください。

【東海エリア限定】不動産投資に関するお悩み個別相談 受付中!

【東海エリア限定】不動産投資に関するお悩み個別相談

名古屋提携オフィスの他、愛知県内などのご自宅、もしくはご指定の場所にも出張いたします。
購入や売却をご検討中の不動産投資物件の資料をご持参ください。
それぞれの内容を精査し、今後の進め方などについてアドバイスいたします。
特に、不動産投資物件の購入や売却をサポートをしてほしいというサラリーマンや公務員・医師の方などは必見です。

【サービス内容】
・まずは面談による90分間のヒアリングを行います。売却や購入検討中の投資物件に関してのご不安な点やご不満なことなどをお聞きします。
・ヒアリングに基づき、問題点の確認、解決方法などを書面にて資料作成するサービスを行います。
*尚、書面は面談後にお渡しいたします。

 
【ご相談場所】
愛知県名古屋市の弊社オフィス(名古屋市中区 栄 3-2-3 名古屋日興證券ビル4階 )
もしくはご自宅などご指定の場所

【料金】32,400円(交通費込・税込)

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「相次ぐ不動産投資トラブル」というテーマでTV取材を受けました

先日、NHKのTV取材がありました。

昨今の不動産投資ブームから、「相次ぐ不動産投資トラブル」というテーマでいろいろなケースでの問題点などのコメントをお話させていただきました。

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番組の詳細が決まりましたらお知らせしたいと思います。

 

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大阪の投資マンションにカモられた人

大阪の投資マンション購入はリスクが大きい??

実情は東京よりかなり厳しい??

当方に相談に来られたあるサラリーマン。

住まいは九州地区で大阪のワンルーム投資マンションを複数戸買わされたとのこと。

具体的な話を聞くことこうだ。

そもそもは電話セールスで話を聞いてしまった。

大阪はこれから不動産投資では儲かるとの聞き、具体的な話を聞くことにした。

進められた物件は市内の中心地で入居者の需要が途切れない、絶対にいい物件だし価格も安いから購入しても損はない等々、いろいろとで言われ購入することに・・・

1戸契約すると、その直後にもう1戸買った方がいいと同じマンションの別室を勧めてきて、2戸の方がより収益がいいといわれ、結局2戸目も購入する羽目になった。

ここで、ふと本当に不動産投資でいい内容なのか?疑問に思いネットで検索すると、出て来るわ、ネガティブな話ばかり。

そうこうするうちに3戸目のセールスが来た。

さすがに、怪しいと思い低調にお断りするが、かなりしつこくさすがに切れたと・・・

その後に当方に相談。

物件の詳細を見ていくと内容はいいとは言えなかった。

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また、現場に行ってみると50M先には新築のワンルーム100戸建築中の現場や既存のワンルームマンションが相当数ある。

これでは、とても入居者募集に苦戦することがよくわかる。

需要は少なく供給過多なワンルーム事情

大阪市内の人口動態。

平成22年から5年後にどれだけ増減があったか?

実は、5年間で約2万5千人しか増加していないのが実態で、年換算すれば5千人しか増えていない。

そんな市内の実情に先ほどの買ってしまったマンションがある中央区で100戸や50戸のマンションがバンバン建築されれば供給過多になるのは周知にとおりだ。

まして、既存の物件も存在する訳だから入居者探しには到底苦労する結果になる。

そんなエリアだから新築物件の入居を埋めるために賃料は中古より安くせざろうえない。

敷金ゼロ、礼金ゼロ、退去時の現状回復はクリーニング代の30,000円のみ、こんな募集広告は大阪市内では当たり前になっている。

東京エリアでは考えられない。

ところが、大阪の不動産投資はあべのハルカスや梅田の再開発で人か増えているとか、カジノが来るとか万博があるなど、賃貸需要がどんどん増えるといういい話ばかり聞く。

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しかし、梅田の再開発は20年以上前とさほど変わらず、グランフロントがようやくできたが、新梅田シティやウェスティンホテル大阪あたりまで行くにはほど遠い感がある。

当然、カジノや万博は未知数だ。

こうした背景を鑑みて投資対象になるかどうかはよく検討する必要があるだろう。

ワンルームの価格は安い??

で、実際の状況を見てみよう。

1Rで価格は新築や築浅で1,500万から1,700万円、その賃料は70,000円前後、年間で80~85万円の間。

表面で4%利回りに行くかどうかだ。

これに管理費や修繕積立金、固定資産税など経費を差し引き、さらにローンの返済を考えると手残りの金額は年間で数万円から数十万円しかない。

まして、ローンの借り入れ金が多いと赤字で持ち出しとなる。

これでは、意味のない投資になってしまう。

大阪の賃貸事情は厳しい

大阪の賃貸専門の不動産業者に聞くと、入居募集、特に中古で空きが出ると新たな入居者を探すのに一苦労するという。

それは、新築が建ちすぎてしまい、そこに来て入居者がいないので賃料を下げていく、で中古にいる入居者は更新時期がくれば、新築に移り住むというジプシーのような賃借人が増えているらしい。

確かに、更新の際には更新料や礼金を払う必要があるが、新築に移れば家賃も安くなり更新料など費用を払わずにすむわけだ。

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こうしたサイクルが日常化しているので、古い物件のオーナーは賃料下落や退室時の現状回復費用の負担で儲からなくなっている。

そんな環境でいざ売却となれば、安価な金額でないと売れないという悪循環が起きている。

人口減が今後進むにつれ、こうした負のスパイラルに巻き込まれると、いわゆる負動産投資になってしまう。

不動産業者の話や投資を促す書籍に惑わされることなく、冷静な目で投資物件見極めることだろう。

大阪市内の家賃は新築の物件の方が安い??

家賃は新築の物件の方が安い??

間もなく年度末を迎え、転勤や就職、入学など人の移動時期が近くなる。

そういう意味で1月後半は賃貸の募集も活発である。

 

TVでも賃貸の不動産会社のCMが頻繁に流れるのは、こうした季節需要の背景があるからだ。

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そんな時期に賃貸市場では変わった状況が起こりはじめている。

大阪市内ではこのところの賃貸マンション建築ラッシュで、賃貸物件がかなりダブつき始めている。

そのため、中古の賃貸物件よりも新築物件の方が家賃は安くなってしまっているのが現状だ。

 

賃貸需要はその入居者が多くいればいいのだが、入居者よりも供給物件の方が多くなり、中古賃貸の空室が目立つようになっている。

しかしながら、中古だけではなく新築も完成してから半年経過しても、いまだに満室にならない物件も結構出てきている。

入居者はより安い新築に転居している

新築物件は対オーナーへの対面もあるから、どうしても空室を埋める方へ走る。

となれば、入居時の初期費用は値引き合戦の様相だ。

 

敷金はゼロ、礼金もゼロ、払うのは退去時のクリーニング費用のみという募集物件が多く出回っている。

つまり、新築でさえこうした条件をつけないと入居者がいないというのが現実だ。

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そこで、既存の中古の入居者は更新時に新築の物件に移り住む傾向がある。

契約更新の際には更新料を取られるのであれば、近所の新築の物件に転居した方がお金がかからない。

したがって、安い新築に渡り鳥のように住み替えするわけだ。

大阪市内ではこうした現象が起きはじめている。

 

損するのは大家だけ??

そんな背景から賃貸物件のオーナーはやきもきする。

特に、中古物件のオーナーは大変な状況のようだ。

 

例えば、近所に新築マンションができ、そこに転居する入居者がいたとする。

既存の方は部屋のクリーニング代を払って退去。

クロスや床の汚れは現状回復義務を負わされずに退室されてしまう。

そうなると、オーナーの負担で現状回復せざろうえない。

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これではオーナーは損するばかりだ。

挙句に入居募集では家賃を下げないと入居が厳しいと・・・

数か月の空室が発生すると、ローン返済にも影響が出る。

これでは、何のために不動産投資をしているのかわからない。

 

この状況はいずれ東京にも波及する可能性が高いかもしれない・・・

 

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投資マンションにカモられてしまった人の出口戦略(続編)

誘うだけ誘っておいて出口はなかなか教えてもらえない不動産投資の世界。
サラリーマンに不動産投資を副業として勧めるがそう簡単に資産形成ができないのが実情である。

では、これまでに勧められるがままに買ったしまった人たちには処方箋があるのだろうか。
不動産業が儲かる仕組みを通して、サラリーマンの副業としての不動産投資の出口を見出してみたい。

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勧められるがままに買ったしまった人たちの処方箋

では、勧められるがままに買ったしまった人たちはどうしたらいいのだろうか?

事例からその処方箋を探ってみよう。

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何年か前に投資用不動産を購入した上場企業のサラリーマン。

電話勧誘で買ってしまったが、年収が1,000万円以上あり不動産投資での所得税還付の恩恵はここ数年前まで受けていた。

そんな状況で相談に来られ、そろそろ定年も近いし、税金の還付効果も薄らぎ資産の整理をして欲しいとのことで投資マンション2戸の売却を勧めることになった。

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実際に現地調査や市況を調べて査定金額を算出していき、当面は高めの売値で様子を見ることにした。

その間に賃貸借契約の見直しやローンの金利の値下げ交渉を同時進行することを提案。

まず、賃貸借契約はサブリースであったために早期に解約の申し出をすることにした。

それにより、収入は月に1万円ほど多くなった。

 

サブリースの解約は通常、数か月前に解約希望の通告をサブリース会社に行う必要がある。

そのため、早めに対処しておくべきで、物件の売却までには解約しておく方が望ましい。

ただ、昨今の空室率の問題もあり、一概にサブリースを解約するのには個々の物件の立地や賃料などの賃貸条件を精査しておかないといけない。

このあたりの精査はやはりプロにお願いしないと見方を誤る可能性があるので注意が必要だろう。

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次に、ローンの金利は下げられる条件を探る必要がある。

現在、借り入れ中の金融機関に金利交渉をする必要もあるだろうし、3%以上の金利で融資を受けている物件は借り換えも視野に入れておく必要がある。

特に、先日も日銀から発表があったが、マイナス金利の影響で不動産投資に対する金融機関の貸出はバブル期以上で依然、積極的である。新規借入だけではなく、既存のローン借り換えも行う銀行も出始めている。

したがって、高い金利の融資金はこの機会に借り換えを検討しておくべきだろう。

金利が1%違えば収支は改善する場合もある。

このように、売却が決まるまでの間は収支改善の作業をしておくことで、多少の売却期間がかかっても高値で売却できるような出口戦略は考えておくべきであろう。

勧められるがままに買ってしまった人たちができる出口戦略は、まずは今の所有物件を見直しすることだ。

収支やローンの残額、管理費や修繕費用、税金などを精査をし、例えば、収支改善にサブリースや管理委託の契約から自主管理、もしくは管理委託費用の安価な会社への変更、ローンの金利見直しで金利交渉や借り換えというような作業は必要不可欠である。

もし、自分ではなかなか整理がつかずわからないというのであれば、プロの力を借りて早々に出口戦略を立てておくことだろう。

来たるべき売却時に備えるように常に心がけ、いつでも好条件で売れる条件を日々整えておくことが重要であろう。

前述のサラリーマンの方は、最終的には当方が査定した額と実際の売買価格に大きな誤差もなく売却できた。

 

サラリーマンの副業としての不動産投資を行うには?

最近では、サラリーマンの副業として不動産投資は最適だという話をよく耳にする。

これは、不動産業者や金融機関からみれば、サラリーマンはお金が借りやすい、貸しやすいからである。

安定した収入が担保になるサラリーマンは絶好のターゲットだが、実態はどうなのだろうか?

 

不動産投資関係で相談に来られるケースでサラリーマンの方の場合、例えば、ワンルームマンション投資の案件だ。中には、5戸や8戸など複数を所有している人も珍しくない。

気軽にはじめてどんどんマンションを買ってしまった人たちが以外に多い。

なにも知らないままこういう状態になっているので、自分の生活自体を脅かされ、精神的にもすごく不安定な状態になってしまうようだ。

そうならないためには、やはり投資と不動産の勉強は必要。

 

サラリーマンの副業でできればいいが、それが向いている人と向いていない人がいる。

万人ができるわけではないから、シミュレーションを立てて学習していく必要があるだろう。

 

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不動産は株式と違い、簡単にお金に換えることができない。

ほかの金融資産と比べると換金性が悪いという特性をよく理解することがまずは必要だ。

不動産投資に向かない人とは「なにごとも人任せにしてしまう人」。自分の仕事が忙しい人はそういう傾向があるようだ。そして「数字に大雑把な人」。

買ったはいいものの、その物件の収支計算ができない人は少なくない。

そういう人は例外なくうまく行っていない。

 

また、重要なのは、ゴールを明確にすること。投資の場合のゴールは「いくら儲けたいのか」ということ。

たとえば利回りが5%だったとしても、そこに対して1千万円投資する場合と、1億円投資する場合では儲かる金額が大きく違ってくる。

たとえば、アパート経営を始めようと考えたとき、その目的とゴールがはっきりしていないと、ハウスメーカーや建築会社は提案のしようがありません。

「月に最低いくら欲しいのか」を決め、その金額を稼ぎ出すためにはどの程度の規模のアパートを建てればいいのか。

2千万円のアパートでは目標にまったく届かないからといって、1億、2億のおカネを捻出できるのか、その決断ができるかどうかが問われることになる。ただ、不動産投資はなし崩し的に予算を増やしても成功するものではないことは理解しておくべきだろう。

利益を大幅に得ようとする場合、低金利で融資を受けたり、自己資金を穴埋めのために準備しておくなど、リスクヘッジは必要だろう。

 

不動産投資は自己資金が少ないほどリスクが大きくなる。したがって、自己資金が十分でないとしたら、「やらない」「止める」という選択肢を持つべきだ。

言い換えれば、自己資金に余裕があれば、運用のひとつとして不動産投資を検討するという考え方を持っておくべきだ。

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寺岡 孝の著者ページ

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ご相談場所

■名古屋提携オフィス
〒460-0008
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市営地下鉄東山線 栄駅 丸栄出口徒歩1分  
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(例えば、静岡駅近・豊橋駅近のアソシアホテル、浜松駅近のオークラアクトシティホテルのラウンジ等でもOKです。)

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事前にお電話にてご相談、お問い合わせください。
電話:03-6202-7622
担当:寺岡
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【お問い合わせ先】
アネシスプランニング株式会社
電話:03-6202-7622