行列のできる住まいの専門家コラム

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国内最大の不動産投資サイト「楽待」に掲載されました

国内最大の不動産投資サイト「楽待」に掲載されました。

「都会で暗躍する「地面師」に騙されないために」

 積水ハウスも被害に遭った詐欺集団 不動産投資家が巻き込まれるリスクは?

という内容で記事が掲載されました。

詳しくはこちら

地面師にはそう巡り会わないかもしれませんが、不動産取引では注意が必要ですね。

 

■記事等に関するお問い合わせ

アネシスプランニング(株)

電話:03-6202-7622

メール:info@anesisplan.co.jp

 

不動産投資は買うだけではない、プロはどう売り抜けているのか?

著書「不動産投資は出口戦略が9割」に答えがあります。

電子書籍もあります。

ご希望の方はAmazonサイトから。

詳しくはこちら

今まで不動産投資に関してのご相談があった実例をお伝えしながら、不動産投資の本質を掲載しております。

不動産投資は見方を変えればローリスク・ローリタンの資産運用法。

ただし、最初に出口戦略を構想することがキーポイント。

 

これから不動産投資を検討しようという方、また、既に行っている方にも読んで頂きたい1冊です。

 

 

【重要】メールサーバーメンテナンスに伴う支障に関して

11月11日(土)、12日(日)メールサーバーメンテナンスに関して

お客様各位

拝啓 時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。

また、平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

 

さて、この度、弊社のメールサーバーにて緊急のメンテナンスが発生いたします。

つきましては、11月11日(土)、並びに翌12日(日)の間、弊社へのメール送受信に関しまして、つながらない場合ございます。

両日の弊社へのご連絡、ご相談等がございましたら、たいへん申し訳ございませんがお電話(03-6202-7622)にてご対応させていただきます。

皆さまにはご不便等をお掛けしますが、何とぞよろしくお願い申し上げます。

アネシスプランニング(株)

寺岡 孝

 

新築ワンルームマンション投資にカモられる?!

最近、新築のワンルームマンション購入の是非についての相談が多くなっている。

都内の新築ワンルームは売買の金額が高いので収支的にはあわないとされているが、実態はどうなのだろうか?

実際にあった相談事例を基に新築のワンルームマンションの投資を検証してみよう。

 

<事例1>

たとえば、23区の他県寄りにあるマンション。

総戸数20戸程度で戸当り2,500万円、25㎡ぐらい、家賃は総額で約9万円。

こんな内容である。

表面利回りは4%前半で、フルローンで勧められている。

登記費用やローンの事務手数料は何だか知らいないがサービスするらしい。

なんでも本体の売買金額が値引きできないから、こうした諸費用を値引きして販売する。

このパターンはよく聞く販売手法だ。

で、相談者は将来、年金がもらえないとか生命保険は入らないでマンションを持っていた方がいいとか、よくあるワンルームのセールストークに惑わされていた。

ローン返済期間は35年。

いくら金利が低いとはいえ、借金には変わりがない。

しかも、このワンルームマンションを維持するために毎月数万円の持ち出しをする格好になっている。

こうした物件を所有するメリットがあるか探ってみたが、年収が400万円ぐらいらしく、所得税の還付もそれほどではないことがわかった。

ひたすら、35年赤字の垂れ流しで数百万をこのマンション維持のために支払う計算になっている。

それでも、購入したいかは相談者次第だ。

<事例2>

1棟モノの賃貸マンションの購入相談に来られた方の話。

よく聞くと、すでに新築のワンルームマンション2戸を購入していた。

やはり戸当り2,500万円でいわゆる下町方面の場所である。

賃料は概ね9万円程度、先ほどの事例同様に毎月数万円の持ち出しになっていた。

そこに、またセールスされて中古のワンルームマンション2戸を買い足してしまい、借金はなんと1億円に・・・

一応、中古のワンルームマンションを買い足して実質の収支はプラマイゼロ。

こんな状態で、またセールスに来て、「1棟モノでバーンと儲けましょう」ってことらしい。

1棟モノを買えば借金の合計は約3億円に膨れ上がる。

このセールスパターンはよくあるケースで著書にも記してある。

結果、借金の多さと収支の悪化、将来のリスクが大きすぎることで1棟モノは買わないことになった。

だが、借金は1億円。

35年間、賃料やローン金利が全く変わらないことが前提でも毎月数万円の赤字を垂れ流ししてしまう現実をどう見るか?

しっかり、年収の返済比率ギリギリまで貸し込まれてしまったので、身動きが取れなくなっている。

 

いくら投資は自己責任とはいえ、購入する側はいろいろな点で理解しておかなくてはいけない事象がある。

しかしながら、わかりにくいが故に目の前に現れた営業のことばを信じてしまうのだろう。

 

注意すべき点は不動産業者の話の内容はマンションを売ることが仕事だ。

したがって、売るがためにいい話をすることがあたりまえ。

 

銀行員の話はあなたにカネを貸したいがために不動産業者を同じ話をする。

いいマンションだとか・・・

銀行は投資マンションの購入で得しようが損しようが関係ない。

貸したカネを返してもらえばいいだけだ。

 

今、不動産投資を検討しているなら、ふと立ち止まってよく回りを見渡した方がいいだろう。

目の前の案件の是非をよく見て判断してほしい。

 

投資マンションなどの購入・売却のお問い合わせはこちら

アネシスプランニング(株)

電話:03-6202-7622

メール:info@anesisplan.co.jp

 

とんでもないサブリース契約をしていたサラリーマン投資家の末路

昨今、サブリース契約に関係する訴訟やアパートローンの話題で賃貸住宅に関わる話題は尽きません。
特に、不動産投資を行う上ではこのサブリース契約は重要なファクターですが、実際にはどういったものなのか、実際の契約事例を交えながらサブリースの実態をみていきたいと思います。

そもそもサブリースとは? そのメリット・デメリット
さて、サブリースとはいったいどういう意味なのでしょうか?
サブリースとは不動産管理会社が家主から借り上げた賃貸物件を第三者に貸すという行為をいいます。
よく混同されるものに、「一括借り上げ」とか「家賃保証」というものがありますが、これらはサブリースとは意味合いが異なります。

「一括借り上げ」とは不動産管理会社が家主から賃貸物件を借りる行為を指し、「家賃保証」とは入居者が家賃保証会社に金銭を払って保証人になってもらい、入居者が家賃を滞納した場合にはその保証会社に立て替えてもらうというものです。
したがって、サブリースとは全くことなりますので注意しておくことです。

中でも、「一括借り上げ」とありますが、これはよくアパート1棟とかマンション1棟の全世帯分をすべて借り上げする意味であり、区分マンション1戸であったとしても一括借り上げと言われます。
よくハウスメーカーなどが「30年一括借り上げ・家賃保証」などとうたい文句を耳にしますが、その言葉の意味合いは理解できるかと思います。

次に、サブリースと一括借り上げ、家賃保証の違いを踏まえて、サブリースのメリットとデメリットを見てみましょう。

サブリースのメリット
家主にとってサブリースにはいくつかのメリットがあります。
まず、不動産管理会社が一括管理してくれるため、知識がなくとも賃貸物件を建てる、もしくは所有することができ、サラリーマンでも手軽に賃貸経営ができるというわけです。

次に、借主に対しての対応は全て不動産管理会社が行なうため、家主は全く対応しなくてもよい点です。
例えば、夜中にお湯がでないとか鍵を紛失したからとか借主の困りごとには対応しなくて済みます。併せて、家賃保証の契約であれば、空室時でも家賃は保証されて家主に支払われます。

また、借主の退去時の原状回復は不動産管理会社側が責任をもって対処しますので、家主はいちいち退去の際に顔を出す必要はありません。
このように、家主にとって面倒なことはすべて不動産管理会社が行い、空室時の家賃まで支払ってくれるという便利なシステムです。

一般的なサブリース契約は家賃保証とセットになっており、通常賃料の80%前後を家賃として保証して家主に支払うという流れです。

サブリースのデメリット
これに対して、デメリットとしては契約中に不動産管理会社が倒産して家賃が支払われなくなったり、契約期間内に家賃を下げられたりするというリスクがあります。

契約の更新時には賃料の見直しが発生するのが一般的ですから、例えば更新ごとに家賃が下がるということもあり得る話です。

特に、入居率の悪い賃貸物件では賃料の値下げや契約条件の見直しが頻繁に行われます。
したがって、家主はサブリース契約をする際には契約内容をよく精査する必要があります。

サブリース契約の内容は千差万別
こうしたサブリース契約の内容はすべて一律ではありません。
不動産の売買契約のように、必ず記載しなければいけない必要な項目が法律で定められているわけではないので、非常に厄介な場合があります。

例えば、サラリーマンでも手軽にできるとされる投資マンションの物件では、購入時にサブリース契約がセットになっている場合が多いものですが、契約内容をよく理解していない家主が散見されます。
契約期間は3年とか5年という期間が多く、中には10年というものあり、契約期間中は解約できないとか解約条項が全く記載されていないものもあります。

確かにその期間は借上げされているので家賃が入らないということはありませんが、売却をしたい時でもこのサブリース契約が付いているままでマンションを売らないといけないことになります。

多くのサブリース契約は所有者が変わった時点で解約する旨の文言がありますが、ここ最近のサブリース契約を見ると、そういった契約内容にはなっておらず、所有者が変わっても解約すらできないという不動産管理会社に有利な契約内容となっています。

つまり、不動産管理会社が「サブリース契約期間中は何が何でも解約させない」という意図がわかりますね。
こうしたサブリース契約は不動産管理会社にとって「儲かる」ということの表れと理解しておくべきでしょう。

サブリース契約のリスク
これまでの内容から、サブリース契約にはリスクはなさそうに見えますが実際にはどうなのでしょうか?
一番のリスクはサブリース契約の不動産管理会社が倒産するケースです。

このリスクは実際に起こりうる話で、昨今の賃貸住宅の供給過剰傾向は不動産管理会社にとっては空室を埋められない場合も想定できます。
そうなると、家賃を下げるなどの策を講じますが、それでも空室が数か月間続けば厳しい経営状態に追い込まれ、最終的には倒産という格好になります。

不動産管理会社が倒産すれば、当然、家賃は入らなくなりますし、物件のメンテナンスもおろそかになります。
賃貸物件が今後、過剰傾向になれば、こうしたリスクは大きくなります。

また、賃貸物件が過剰傾向になれば空室のリスクも大きくなり、最終的には家賃の見直し回数が増加することになります。

ここで、「30年間一括借り上げ、家賃保証」というようなうたい文句で契約した家主にとっては話が違うということを主張します。
しかしながら、このうたい文句には当初の家賃を30年間保証するという契約にはなっていません。
そんな契約を不動産管理会社がしてしまうと、不動産管理会社の儲けなくなります。
したがって、そんなうまい話はないと理解しておくべきでしょう。

サブリースは儲かるビジネス?
ここで数値的なものを見てみましょう。

<事例>
募集賃料は月10万円、保証賃料は募集賃料の80%、サブリース期間を4年(48か月)、入居募集の際の家賃免責期間を2ヶ月とし、2年目に入居者が入れ替わった場合

・サブリースの場合
家賃:10万円×80%×48か月(384万円)-免責2ヶ月×2回(32万円)=352万円
・サブリース無の場合(満室の場合)
家賃:10万円×48か月=480万円

上記の数値からもわかる通り、サブリース無しの場合とサブリース有りの賃料の差額は128万円もあることがわかります。
つまり、サブリース期間が長いほどこの差額は多くなるので、不動産管理会社が5年契約とかをするのも理解できます。

この数値はあくまでも賃貸物件の1戸あたりの計算になりますので、よく管理戸数が大東建託のように97万戸もあれば97万倍という数値になります。
そう考えるとすごいビジネススケールとなるわけです。

忍び寄るアパートローン破産??
このところの相続税対策でアパートやマンションを建てるというブームがありますが、そこにローンを利用している家主は多いはずです。

確かに、この低金利ではローンを利用した方がいい場合もあります。
併せて、ローン金利分は経費として扱えますので、アパート建築を推進する業者はローンを勧める場合が多く見かけます。

ところが、これだけ賃貸住宅が供給されると需要と乖離してしまうので、当然ながら空室が多くなります。
いくらサブリースをしているとはいえ、家賃の見直しを不動産管理会社は家主に迫ります。
となれば、建築当初の家賃でラクラク返済できていたローンも、度重なる家賃の見直しがあると、その返済がおぼつかなくなります。

やがては、家賃だけではローン返済が出来なくなり、自己資金の持ち出しをしていくことに…
とどのつまりはローン返済が出来ずに延滞、返済不能という流れになります。
これは、極端な場合ですが、今後、こうした状況はかなり想定できるかと思います。

関東地区のある場所では市街化調整区域までアパート建築がなされ、入居者もまばらな物件が存在します。
そこに残されたのは多額のローンと入居者がいないアパートばかり。
ローン返済をするのはあくまでも家主ですから、返済原資の家賃もおぼつかなくなり上記のような最悪な状況になってしまいます。
サブリースだから安心という時代ではないということを理解しておくことです。

まとめ
30年一括借り上げとか家賃保証とかといううたい文句で不動産投資を煽る時代。
実態はそう簡単にアパート・マンション経営はいかないものです。

サラリーマンの副業で不動産会社は区分のマンション投資だけではなく、アパート1棟とかマンション1棟というような不動産投資を勧めてきます。
不動産会社はそのポジショントークがありますので、いい話しかしないものです。
それはサブリースを推進する不動産管理会社も同様です。

そういった点を踏まえて、不動産投資家はポジショントークに惑わされずに正しい選択をしてほしいものです。

サラリーマン大家という妄想を抱いた人の末路

不動産投資に誘う書籍が多数出版されています。

どれもみな「これなら自分にも簡単にできそう」と思えるような内容のものばかり。

ところが、残念ながら不動産投資はそんなに簡単にできるようなものではないんです。

 

アドバイスした事例を紹介。

「2011年に投資用のワンルームマンション3戸を購入。さらに最近、居住用に3,900万円の一戸建てを購入しました。購入した3戸のマンションについていろいろ調べているうちに、どんでもないものに手をつけてしまったことに気づき、とても後悔しています」

この人は大企業に勤めるサラリーマンで年齢は28歳で年収500万円、貯金が250万円。新宿と目黒と三鷹のマンションを購入し、残債はトータルで6,500万円。

これに自宅のローン3,500万円が加わり、借金は計1億円です。

自宅のローンはよく審査が通ったと思います。やはり若さが物を言ったのでしょう。

販売した不動産会社がいい加減で、入居者を管理する業者が潰れてしまったにも関わらず、オーナーにそのことを知らせていませんでした。

次の管理業者も決まらないまま、宙ぶらりんの状態で放置されていたわけです。

本当はすぐにでもすべて売却したいところですが、現時点では資金がないので物件の売却は不可能。そこで、まず管理業者の件から整理すべくサポートしました。

珍しい例ではありますが、投資物件をてがける不動産会社が急増したいま、十分に起こりえるケースでもあります。

 

妄想を抱いたサラリーマンの末路

29歳の会社員で年収は600万円、独身で貯金は550万円あります。

平成22年と23年、投資用ワンルームマンションを2戸、練馬区と杉並区に購入しました。

「当時、投資に興味があったので不動産会社からの強い勧誘もあり、『将来の家賃収入は生保の代わり』というメリットに惹かれて購入しました。

運営はサブリース契約で、両物件の借り入れ残高が2,000万円弱、持ち出しが月に4万円あります。多少勉強はしましたが、正直なところ先の見通しが甘いまま購入してしまった感が否めません。

このように持ち出しが多い中、今後どうすればいいのか、運用、売却を含めて検討しています。

頭が混乱してなにから手をつけていいかわかりません」

いくら払って、いくら損しているのかが全然わかっていない…。

こういう人の場合はまず整理をすることです。

物件の資料を預かり、収支を計算しましたが、決論から言えば早期に売却すべきという事案でした。

この人の場合、ローン返済中の30年間は永遠に持ち出しが続くということです。

ざっくり計算すれば、30年後の年金代わりのために累計1,440万円もの持ち出し金が発生するという内容です。

このように、まずは事実を把握することが重要です。

また、サラリーマンの場合、よく「投資マンションを買っても住宅ローンは組めます」と不動産会社に言われるようです。

しかし、このことを銀行に聞いてみると、投資物件が赤字を出していると住宅ローンの審査は通らないと名言しています。

不動産投資は事業であり、事業で儲かっていないのに、さらに住宅ローンを借りて住宅を買うというのは、銀行としてはあり得ない話なわけです。

頼み込んで無理矢理ローンを通してもらったケースもありますが、それはたまたま投資物件がプラスの収支だったからです。

併せて、不動産会社はよく「不動産投資をやるなら持ち家を買うな」とも言います。

これは、住宅ローンを抱えていたら、それ以上借りられる枠が残らないからです。

年収1千万円の人が金融機関から借りられるローンの枠は、年収の35%以内と言われています。

つまり、年間350万円が返済の上限となり、これを金利2%、35年返済で計算すると7千万円程度になります。

それ以上になると返せない心配が大きくなるため、金融機関は基本的には貸出しません。

こうした融資条件を通常のエンドユーザーは知らないため、売る側は自宅購入のための住宅ローンが借りられてしまわないうちに最大限その人に売ってしまうわけです。

年齢が若くて収入も平均的であれば投資物件は購入できますが、将来、住宅ローンが借りられないとか、持ち出し資金が多くて耐えきれないというような事態に陥ってしまうのです。

結局のところサラリーマン大家とは名ばかりで、そこに残されたのは大きな負債と永遠に続く持ち出しという末路だ。

 

頭金0円で投資マンションを買ったサラリーマンの末路

頭金0円で投資マンションを買ったサラリーマンの末路

サラリーマンや公務員の勤めで安易に不労所得が得られる話に乗ってしまう。

これにはワケがある。

売る側は定職についている、しかも年収4、5百万円ぐらいの安定した収入がある人はローンも貸し易い。独身者であればなおさらだ。

過少の自己資金、もしくは頭金0円でも投資マンションが買えるので、不動産業者はそこに目をつけている。

電話勧誘を受けて「年金や生命保険の代わりになるから」と営業マンに勧められて、購入には頭金は数十万円でいいと言われ、ついつい契約してしまう。

 

頭金0円で投資マンションを購入??

頭金が0円でも上手くいっている人はいるが、運用が思惑と乖離しはじめると、かなり早い段階での退場を余儀なくされるはず。つまり、「破産や債務整理の道を歩くしかない」ということ。

毎月4万円だった持ち出しが5万円、6万円になり、それが払えないとまず「督促」が来る。

それでも「払えない」となると物件が競売にかけられてしまう。そこで、競売を回避するには「任意売却」という方法をとり、ローン会社に「もうお手上げです」とギブアップして、競売にかけられる前に買手を探し、債務を終わりにしてもらう方法がある。

ただ、任意売却や債務整理をしてしまうとしばらくクレジットカードを作ったり、ローンを借りたりすることができなくなるのは認識しておくべきだろう。要は、自己破産と同じというわけだ。

しかし、借金を最終的に終わらせるにはこの方法しかない。実はこうしたケース、急増している。

しかも、20代から30代の若い人に多くなってきている。

不動産会社はよく「頭金がないほうがレバレッジが効いていいですよ」と言ったりするが、それはプロの投資家だからできること。

ローンの金利が低いからこそお金を借りて利益を増やす反面、その分と同様の損失が起きる可能性があるという仕組みを理解している人たちだから。

レバレッジは資産の価格や流動性が著しく低下すると破たんするリスクが高くなる恐れがある。特に、不動産は物件によって流動性、つまり売れないリスクもあり、また、価格も下落する場合が大半だから破たんリスクが元から高いといえる。だから、少し知識があるくらいのサラリーマンでは到底、無理な話というわけだ。

 

レバレッジを使うということは「借りたカネで資産を買う」ということ。これは高いリターンを生む要因として注目されてきたが、借りたカネで買った不動産が借りたカネを上回る資産に代わるのはごく僅かであることは知っておくべきである。

資金が潤沢にある人にとっては、レバレッジを効かせた不動産投資がいい場合もある。それは何かあっても払える余裕、つまり余剰資金がある人だけができること。

彼らは投資先が不動産だけではなく、現金、債券や株式など、リスク分散しているからこそ借りても儲かるわけ。金利が低いからあえてローンで借りて購入し、早期に利益を確定させてローンを完済してしまう、あるいは早期売却で手仕舞いする。

お金があるが、金利が低いからあえてローンを利用するプロの投資家と、単に自己資金がないからフルローンで投資物件を購入するサラリーマンが同じ土俵で勝負しても勝ち目はないと言える。

たとえば、私のところに相談に来た方では20代後半で共働き。お子さんはなく、貯金が250万円で年収500万円。残債のトータルが不動産投資分だけで6,500万円、などと聞くと思わず目眩がします。

金利が低いうちはまだいいとして、将来、修繕積立金の値上がりが発生したり、修繕金が不足した場合に捻出するのは無理でしょう。

不動産の投資物件を購入するために自分の将来を担保に差し出す必要があるのか、よく考えてみるべきだ。

 

30年ローンを組んでいる間はずっと持ち出し

最近の投資マンションを買ってしまったサラリーマン。

 

例えば、1戸当たりが2,600万円はあたりまえ。

家賃はサブリースで8万円程度。

新築だが絶対に収支は合わない。

ローンを組んで購入してもローン返済中は全く儲からない。

つまり、ずっと赤字という訳だ。

家賃はサブリースで市況より安価な賃料収入でどうして儲かるのか?

マンションの管理費や修繕積立金、固定資産税を差し引けば完全に赤字。

 

もっと面倒なことはサブリース契約が5年とか10年という期間で契約している場合が多い。

 

こうした場合、売却の際にはこのサブリース契約が解約できない場合があり、売りたくても売れないケースが出ている。

 

新規購入者にとってはサブリースが必要ない場合もある。

セミプロなどは賃料収入をより多く手に入れるので、サブリースは足かせになる。

それが、解約できないとなれば購入物件の対象にはならない。

 

こうした業者事情もよくわからないまま物件を買ってしまうと、ローンを完済しないかぎり赤字ということもある。

このように、投資マンションを買ったサラリーマンの末路は不透明なものだ。

 

【詳しいお問い合わせ先はこちら】

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■投資マンションの売却相談

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路線価上昇で相続税対策がさらに重要視される?

路線価上昇で相続税対策がさらに重視?
7月3日に29年度の路線価が公表された。

全国的は2年連続の上昇で、中でもマスコミ報道でもあったように銀座4丁目の鳩居堂前では1平米4,000万円超というバブル期を超えた過去最高の価格となった。

この価格は一時の倍であり、いかに東京の不動産に資金が集まっている証だろう。

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こうなると、相続税対策を真剣に考えておかないといけない時代だ。

特に、標準宅地が2年連続して上昇している札幌や震災や原発の関連である仙台、福島、関東の1都3県、名古屋や京都、大阪、広島、福岡といった地域で不動産の相続財産がある場合には、早めに相続財産の評価をしておく必要がある。

各都市はそこそこの不動産所有でも相続税評価が出るのは当たり前だか、地方でかなりの広さの土地を所有してると、意外な相続税評価が出てしまう場合もあるから、今後はどんな場所でも事前の準備は必要だろう。

 

ハウスメーカーは「相続税対策はアパートで」と連呼する
こうなると、節税を必然的に検討せざろうえない状況が起きてしまう。

節税の王道は更地にアパートなどの賃貸住宅を建築して土地の評価を下げる手法。

当然ながら、大東建託や東建コーポレーション、レオパレスなど賃貸専門のメーカーは今後も更なるビジネスチャンスとみるだろう。

併せて、個人住宅では今一つの大手ハウスメーカーの積水ハウスやダイワハウスもこの流れに乗るのは必然だ。

確かに賃貸住宅建築を相続税対策として行うことは間違っていない。

しかしながら、将来の空室問題を考えるとその建築規模には十分な注意が必要だ。

必要以上に賃貸住宅を建築することは、下手すると破産になりかねい。

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往々にして、ハウスメーカーは規模の大きい提案をする。

その方が自分ら営業のインセンティブも高額になるから必死だろう。

 

ハウスメーカーと連携する銀行
相続税対策に欠かせないもう1つの道具はアパートローンだ。

このアパートローンは、昨今のアパートバブルで金融庁も調査し始めているが、再び再熱しかねない。

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マイナス金利が続く現状をみると、資金需要の少ない地方銀行は不動産融資がどうしても収益のよりどころになっている。

したがって、この路線価上昇でアパート需要も増えればローンも増えるという構造になる。

アパート建築に欠かせないローン。

やはり、今後もアパートバブルは続くのか??

 

ハウスメーカーや銀行に踊らされないように
「路線価上昇してますから、やはりアパート建てた方が節税になりますよ!」というようなセールストークが聞こえる。

こんな声を聴いたらどれだけ節税になるのか確認することだ。

彼らとは無関係の税理士などの専門家に問い合わせして、簡易的な相続税評価を出してもらうことをお勧めする。

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実際には、計算してみたら意外に相続税は過少な場合もある。

だから、決してハウスメーカーや銀行の言うことを鵜呑みにしないことだ。

儲かるのはハウスメーカーや銀行だけで、自分らには後々の大きな負債しかない場合もあるから・・・

タワマンは買うべきか??借りるべきか??

それでもタワマンは建ち続ける??

今年以降に建設・計画されている20階建て以上のマンションはいったいどの程度の戸数なのだろうか?不動産経済研究所の資料によれば、首都圏で186棟、8万919戸もあり、中でも東京23区内は124棟、5万5519戸もある。

 ■人口減少に向かうにもかかわらず増える住宅供給

この超高層マンション、いわゆるタワーマンションは中古になっても値崩れが少なく投機目的も兼ね備えたマンションであるがために、未だに人気は絶えない。

しかしながら、23区内だけも5万戸以上も供給されるだけに今の住宅飽和状態を見ると、その将来はどうなっているのか不透明感がある。

例えば、湾岸エリアのマンション建設ラッシュはすごいものがある。

50階以上の高層マンションだけ見ても、勝どきあたりでは5,000戸あまりが供給、月島で1,100戸、晴海、豊海で5,700戸程度、豊洲で1,200戸といった具合だ。

すべて合計すると、この湾岸エリアだけでも13,000戸あまり、仮に平均分譲価格が7,000万円としても取引金額は910億円となりすごい金額だ。

また、1戸当たりの世帯人数を2~3人としても26,000~40,000人もの人が住むことになる。

地方の小規模な市町が突然できるようなスケール感がある。

当然、交通機関にも影響があり、話題の豊洲や勝どきの駅は乗降客の多さでホーム自体も狭さを感じる。

これだけの規模が住宅市場に供給されている現状を見ると、一方では空き家対策でいろいろと施策が打たれ始めているが、いまだに新築の住宅供給がなされているのには矛盾を感じる。

建築産業は自動車産業と同様に裾野が広い業態であるから、日本の経済をけん引する産業でもある。

中小の工事業者から家具やインテリア、ローンや火災保険を取り扱う金融機関まで、その影響範囲は計り知れない。

加えて、政府も住宅建築にまつわる減税などを率先して行う。

建築物が出来れば不動産取得税をはじめ、半永久的に付随してくる固定資産税や都市計画税といった税収のおまけもあるからこそ推進するわけだ。

 ■タワマンは買うべきか??

たとえば「タワーマンションを買えば相続税が下がる」という税制面での優位性があったが、それも見直されるようになった。

タワーマンションが売れるのも、市況の評価に対して相続税に関する評価が低い。

たとえば、現金で1億円持っていると、その1億円がまるまる課税対象として評価されてしまう。

しかし、そのお金をタワーマンションに変えれば評価は格段に低くなり、2,000万円程度にまで下げることができると言われている。

実際、これを指南している税理士も少なくない。

しかし、目に余る事態に国税庁長官が「これは租税回避行為である」との見解を示し、評価方法の見直しに入ったために、これまでのような“節税対策”は難しくなる。

節税のほかにも、タワマンを憂慮する理由が存在する。

マンションが避けて通ることができない“修繕”に関する問題がそれにあたる。

たとえば、1998年に竣工したタワマンの“元祖”、埼玉県川口市のエルザタワー55で大規模修繕が始まっているが、すべての修繕を終えるまでに数年、12億円かかると言われている。

普通のマンションは「3LDKが100戸」といった具合に部屋の規格が揃っているものがほとんど。

ところが、タワマンシは1LDKや2LDK、3LDK、上層階には数百平米の部屋があったりと、さまざまな規格が入り乱れているため、様々な資力、経済力の人たちの住まいが混在している。

ハイクラスの人たちは修繕金が上がったとしても払えるが、それが払えない人も出てくる可能性は拭えない。

そうなったとき、その人たちにどう対処するのか?

今後のタワーマンションにおいては、こうした理由から修繕破綻する危険性を秘めていると囁かれている。

このように、タワマンの多くは、このような火種を抱えている。

 ■タワマン所有は疑問??

タワマンは維持するためにお金がかかりすぎる。多くのエレベーターを備え、駐車場も機械式のものを完備。マンション内にはいろいろな施設があり、24時間態勢のコンシェルジュサービスを設けているところも。さらに共用部分の電気代や清掃代などもかかり、その結果、管理費と修繕積立金で月3万円以上は当たり前になっている。

例えば、豊洲など人気エリアのマンションでも、駐車場を300台分作りながら都心の“クルマ離れ”も手伝い、半分しか埋まってない事態が発生しているようだ。

マンションの建築に何年もかかるなかで世の中が変化し、こういった状態を招いている。

機械式の駐車場は10年ほどで壊れる場合もあり、メンテナンスが大変である。

これがもし将来「建て替え」という話になったとき、どうでしょう。所有者の5分の4の賛成がないと実現できないため、将来はかなり厳しいだろう。

こうした背景から、タワマンは賃貸で借りて住むほうが向いているのかもしれない。

 

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投資マンションにカモられた人がみた地獄

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既に複数戸のマンションを所有しているが、思ったほど儲からず問題が起きて売却したいがとお悩みになっている方、

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【投資マンション売却診断シート】

お手持ちの投資マンションを売却すべきかどうか診断できます!

Q1:お持ちの投資物件の収支はどうなっているか、簡単にご説明できますか?

Q2:ローンの返済額が家賃収入や税金などの合計額より多くありませんか?

Q3:購入物件は今のお住まいから遠方ですか?

Q4:契約する際に物件を見て買いましたか?

Q5:購入した物件は2物件以上所有していますか?

Q6:購入した物件はサブリース契約ですか?管理委託契約ですか?

Q7:購入した際、将来、年金や生命保険代わりになると言われませんでしたか?

Q8:購入した際に自己資金は10万円以下でしたか?

Q9:購入した物件は5年以上所有していますか?

Q10:所得税の還付は概ね10万円以下が続いていますか?

以上の質問で4つ以上該当された方は、是非、一度売却のご相談をお勧めいたします。

1つでも該当された方は、今後のことを心配されているはずです。

【サービス内容と費用】

・まずは面談による90分間のヒアリングを行います。契約内容等のご不安な点やご不満なことなどをお聞きします。

・ヒアリングに基づき、問題点の確認、解決方法などを書面にて資料作成するサービスを行います。

・費用は税別15,000円になります。

*尚、書面は面談後にお渡しいたします。

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【ご相談場所】

全国出張もいたします!

弊社オフィスの他、ご自宅等の出張も行います。(都内23区内は交通費無料)

出張の場合は別途交通費を申し受ける場合がございますので、事前にお問い合わせください。

【こんな方におススメ!】

これから投資マンションを売りたいがどんな点に注意が必要かわからない方、

投資マンションの売却査定をしたが、査定金額が正しいのか判断がつかない方、

投資マンションを売却する場合の注意点を教えて欲しい方、

など、

投資マンションなど、購入後のお悩みはつきないものです。

売却の際の不安材料の解消や早期売却したい方にはおススメです!

 

【詳しいお問い合わせ先はこちら】

アネシスプランニング(株) 寺岡 孝

電話:03-6202-7622

メール:info@anesisplan.co.jp

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