行列のできる住まいの専門家コラム

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タワマンは買うべきか??借りるべきか??

それでもタワマンは建ち続ける??

今年以降に建設・計画されている20階建て以上のマンションはいったいどの程度の戸数なのだろうか?不動産経済研究所の資料によれば、首都圏で186棟、8万919戸もあり、中でも東京23区内は124棟、5万5519戸もある。

 ■人口減少に向かうにもかかわらず増える住宅供給

この超高層マンション、いわゆるタワーマンションは中古になっても値崩れが少なく投機目的も兼ね備えたマンションであるがために、未だに人気は絶えない。

しかしながら、23区内だけも5万戸以上も供給されるだけに今の住宅飽和状態を見ると、その将来はどうなっているのか不透明感がある。

例えば、湾岸エリアのマンション建設ラッシュはすごいものがある。

50階以上の高層マンションだけ見ても、勝どきあたりでは5,000戸あまりが供給、月島で1,100戸、晴海、豊海で5,700戸程度、豊洲で1,200戸といった具合だ。

すべて合計すると、この湾岸エリアだけでも13,000戸あまり、仮に平均分譲価格が7,000万円としても取引金額は910億円となりすごい金額だ。

また、1戸当たりの世帯人数を2~3人としても26,000~40,000人もの人が住むことになる。

地方の小規模な市町が突然できるようなスケール感がある。

当然、交通機関にも影響があり、話題の豊洲や勝どきの駅は乗降客の多さでホーム自体も狭さを感じる。

これだけの規模が住宅市場に供給されている現状を見ると、一方では空き家対策でいろいろと施策が打たれ始めているが、いまだに新築の住宅供給がなされているのには矛盾を感じる。

建築産業は自動車産業と同様に裾野が広い業態であるから、日本の経済をけん引する産業でもある。

中小の工事業者から家具やインテリア、ローンや火災保険を取り扱う金融機関まで、その影響範囲は計り知れない。

加えて、政府も住宅建築にまつわる減税などを率先して行う。

建築物が出来れば不動産取得税をはじめ、半永久的に付随してくる固定資産税や都市計画税といった税収のおまけもあるからこそ推進するわけだ。

 ■タワマンは買うべきか??

たとえば「タワーマンションを買えば相続税が下がる」という税制面での優位性があったが、それも見直されるようになった。

タワーマンションが売れるのも、市況の評価に対して相続税に関する評価が低い。

たとえば、現金で1億円持っていると、その1億円がまるまる課税対象として評価されてしまう。

しかし、そのお金をタワーマンションに変えれば評価は格段に低くなり、2,000万円程度にまで下げることができると言われている。

実際、これを指南している税理士も少なくない。

しかし、目に余る事態に国税庁長官が「これは租税回避行為である」との見解を示し、評価方法の見直しに入ったために、これまでのような“節税対策”は難しくなる。

節税のほかにも、タワマンを憂慮する理由が存在する。

マンションが避けて通ることができない“修繕”に関する問題がそれにあたる。

たとえば、1998年に竣工したタワマンの“元祖”、埼玉県川口市のエルザタワー55で大規模修繕が始まっているが、すべての修繕を終えるまでに数年、12億円かかると言われている。

普通のマンションは「3LDKが100戸」といった具合に部屋の規格が揃っているものがほとんど。

ところが、タワマンシは1LDKや2LDK、3LDK、上層階には数百平米の部屋があったりと、さまざまな規格が入り乱れているため、様々な資力、経済力の人たちの住まいが混在している。

ハイクラスの人たちは修繕金が上がったとしても払えるが、それが払えない人も出てくる可能性は拭えない。

そうなったとき、その人たちにどう対処するのか?

今後のタワーマンションにおいては、こうした理由から修繕破綻する危険性を秘めていると囁かれている。

このように、タワマンの多くは、このような火種を抱えている。

 ■タワマン所有は疑問??

タワマンは維持するためにお金がかかりすぎる。多くのエレベーターを備え、駐車場も機械式のものを完備。マンション内にはいろいろな施設があり、24時間態勢のコンシェルジュサービスを設けているところも。さらに共用部分の電気代や清掃代などもかかり、その結果、管理費と修繕積立金で月3万円以上は当たり前になっている。

例えば、豊洲など人気エリアのマンションでも、駐車場を300台分作りながら都心の“クルマ離れ”も手伝い、半分しか埋まってない事態が発生しているようだ。

マンションの建築に何年もかかるなかで世の中が変化し、こういった状態を招いている。

機械式の駐車場は10年ほどで壊れる場合もあり、メンテナンスが大変である。

これがもし将来「建て替え」という話になったとき、どうでしょう。所有者の5分の4の賛成がないと実現できないため、将来はかなり厳しいだろう。

こうした背景から、タワマンは賃貸で借りて住むほうが向いているのかもしれない。

 

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家賃保証がアパートローン破産を招く??

忍び寄るアパートローン破産

金融機関による昨年の不動産向け融資は12兆円超となり、過去最高を記録したのは新聞などの報道でご承知の通りだろう。

特に、2015年の税制改正で相続税の課税強化にともない、がぜん賃貸住宅需要が増加した。加えて、マイナス金利政策で貸出先を模索する銀行などはこうした融資に動いた結果だ。

しかしながら、賃貸住宅の増加は人口減少社会には似つかわしくない状況で空き家対策などを見ると、いずれはアパートローン破産という結末になりかねない。

相続税対策でハウスメーカーや建築業者にカモられる

地方都市でも相続対策のアパート建設が目立つ。

人口が5~10万人程度の都市で最寄駅も徒歩圏内にないような場所でも、ハウスメーカーや建築業者はアパート建築を勧める。

地主にはブームだからとか節税になると甘い言葉で誘いながら、畑だった土地に数十戸のアパート計画を持ち込む。

地主も不動産賃貸業などやったことがない人が大半だから、業者の言いなりになり、例えば、入居者がいなくても家賃が入る家賃保証の契約をセットにしてアパートを建てさせるのが彼らの常套手段だ。

加えて地元の金融機関も貸出先がないために、こうしたアパート建築に融資をするようになり、1億や2億の融資案件が簡単にできてしまう状況だ。

金融機関の社員も「渡りに船」で建築業者のところに営業に行き、大型の融資案件をいくつももらっている。

また、マイナス金利の影響も手伝って金融機関も無理な案件も取り込んでおり、例えば、本来の担保評価を上回るような貸出も多くなっているようだ。

空室が目立ち始めると危険水域に!

当初は新築プレミアムで入居者がいたが、数年後には空室が3割程度になる場合もある。

そうなると、保証家賃も見直しされてしまい賃料収入は下落する。

新築当初は家賃を高めに設定しても入居者は見つかるが、回りにアパート建築ブームで多くの物件が増えると、入居者は増えないままアパートの戸数ばかりが増加していく。

また、アパート建築業者はその収支計画で当初の2年間は相場よりも高い家賃でアパートの計画をしている場合もある。

「これだけ賃料がありますから1億の返済は楽チンです」なんていうセールストークを鵜呑みにするととんでもないことになる。

確かに新築後、数年間はローン返済より家賃収入の方が多いが、築5,6年で空室が多くなると家賃収入も減りローン返済が厳しくなる。

そうなると、家賃を全般的に下げていかないと空室が埋まらないという流れになり、当初の収支計画は破たんしてしまう。

つまり、その頃にはローン返済も厳しくなり、アパートローン破産の危険水域に入りはじめる。

日本版サブプライムローン??

日銀の黒田総裁はマイナス金利の主な効果の1つに貸家の増加を挙げている。しかしながら、この効果は副作用と言われてもおかしくない。

マイナス金利で借金は容易にできるようになったおかげと相続税の課税強化の影響でアパート建築に拍車がかかっている。

相続税の評価減をするためにアパート建築をするのは昔からある節税手法であるが、人口減少社会の現状を鑑みると、これだけアパートなどの賃貸住宅が増加すれば需給バランスが崩れてしまうのは明らかだ。

アパート融資は地方の農地に賃貸住宅の建築をする場合でも融資してしまう。

土地の担保評価はどう見ているのか、疑問に思うことがある。

ある金融機関では、あまりに利便性に乏しく路線価なども安価な場合、到底自社の保証会社では担保評価できないため、他の流動化債権、証券化の形で融資しているものもある。

A銀行で借入していれば、系列の保証会社の抵当権が設定されているのが一般的だが、よくわからない会社名の抵当権が設定されている場合にはこのパターンである。

こうしたケースは、リーマンショックを呼んだサブプライムローンと同じだ。

複雑な証券化商品が多くなれば、その分、わからないうちにリスクが肥大化していく。

需給バランスが崩壊している賃貸市場に無理なアパートローンが増えている現状は日本版サブプライム問題になりかねない。

 

賃貸アパート・マンションのバブルは崩壊が近い??

賃貸アパート・マンションのバブルはいつ崩壊するのか??

賃貸住宅の市場は変調の兆し

賃貸住宅の大手である大東建託はこのところ受注が厳しくなっている。

昨年の10月から受注高が4か月連続で前年割れ。

そろそろ賃貸バブルも怪しい感じだ。

日銀が今年1月に発表した主要銀行貸出動向調査でも、相続税対策の貸家建設向けの貸し出し需要が鈍化しているとの見方をしており、賃貸建築の受注減少が鮮明になり始めている。

賃貸住宅の空室率が高まる中でも、このところの借り入れ金利の低下などで収益採算性が改善されつつあったが、昨年と同じような内容で賃貸住宅が増加すれば供給過剰になる可能性大である。

国交省は昨年の新設住宅着工戸数を発表しているが、前年比6.4%増の96.7万戸と消費税引き上げ前の駆け込み需要があった2013年の98万戸に迫る数値となっている。

中でも、貸家が前年比10.5%増の41.9万戸という数値で、相続税への対策需要とマイナス金利導入以降、銀行がアパートローンの貸し出しを積極的に行うことからこうした貸家の増加ということになっているわけだ。

サブリース契約が招くアパートローン破産??

貸家のオーナーは空室リスクを回避するために、プロの管理会社、といっても建築業者のひも付き会社による家賃保証でサブリース契約を結ぶ。

業者はサブリース契約を建築前当初から30年保証とか言って勧めてくるが、2年ごとに賃料の見直しがあり、賃料の引き下げが必ずある。

オーナーはそんな契約になっているとは思わず、30年間ずっと同じ賃料が払われると信じ込んでいる場合が多い。

これは、建築業者などが賃料見直しの説明をしていない場合があり、昨年の9月から将来の借り上げ家賃の変動条件を書面で交付して重要事項説明の義務付けすることを国交省が行った。

今更ながと思うが、現実、賃料が下落してアパートローンの返済ができないという実態もある。

今後、少子高齢化で間違えなく供給過剰なマーケットになり、入居者のいない賃貸住宅が増加するかもしれない。

そうなれば、アパートローンで破産という話も現実味が増す。

建築業者はグロスの大きい賃貸住宅を勧める?

都区内では賃貸住宅の需要が見込めると言いながら、業者は数億のマンション建築を勧めてくる。

こうしたシュミュレーションを見る機会が何度となくあるが、彼らの計画は30年間賃料が変動しない、つまり、30年後でも新築時の賃料でシュミュレーションされている。

また、建物の修繕費用の計上もなく、結構大ざっぱな収支計画が大半を占めている。

こうした収支計画を信用してしまうと、数年後にはその目論見通りにはいかないことが判明するだろう。

グロスが大きくなれば賃料収入も多くなり、一見儲かると思いがちだが、この賃料を稼ぐのにどれだけのコストがかかることか・・・

業者の言いなりになると、アパートローン破産になりかねない・・・

 

【4/14 大阪開催・3組限定】 不動産投資に関する個別相談会 開催!

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電話:03-6202-7622
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NHK TV放映のお知らせ

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先日、NHK名古屋放送局より取材を受けましたが、以下の番組で放映があります。

 

■2月22日(水)18時10分~19時

「ほっとイブニング」(愛知県・一部東海3県地区)

経済リポート(仮称:相次ぐ不動産投資トラブル)

■2月23日(木)午前7時45分~午前8時

「おはよう東海」(東海3県地区)

経済リポート

 

愛知県を中心とする東海3県地区での放映になりますが、機会がございましたらぜひご覧ください。

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「相次ぐ不動産投資トラブル」というテーマでTV取材を受けました

先日、NHKのTV取材がありました。

昨今の不動産投資ブームから、「相次ぐ不動産投資トラブル」というテーマでいろいろなケースでの問題点などのコメントをお話させていただきました。

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番組の詳細が決まりましたらお知らせしたいと思います。

 

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寺岡 孝の著者ページ

 

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大阪の投資マンションにカモられた人

大阪の投資マンション購入はリスクが大きい??

実情は東京よりかなり厳しい??

当方に相談に来られたあるサラリーマン。

住まいは九州地区で大阪のワンルーム投資マンションを複数戸買わされたとのこと。

具体的な話を聞くことこうだ。

そもそもは電話セールスで話を聞いてしまった。

大阪はこれから不動産投資では儲かるとの聞き、具体的な話を聞くことにした。

進められた物件は市内の中心地で入居者の需要が途切れない、絶対にいい物件だし価格も安いから購入しても損はない等々、いろいろとで言われ購入することに・・・

1戸契約すると、その直後にもう1戸買った方がいいと同じマンションの別室を勧めてきて、2戸の方がより収益がいいといわれ、結局2戸目も購入する羽目になった。

ここで、ふと本当に不動産投資でいい内容なのか?疑問に思いネットで検索すると、出て来るわ、ネガティブな話ばかり。

そうこうするうちに3戸目のセールスが来た。

さすがに、怪しいと思い低調にお断りするが、かなりしつこくさすがに切れたと・・・

その後に当方に相談。

物件の詳細を見ていくと内容はいいとは言えなかった。

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また、現場に行ってみると50M先には新築のワンルーム100戸建築中の現場や既存のワンルームマンションが相当数ある。

これでは、とても入居者募集に苦戦することがよくわかる。

需要は少なく供給過多なワンルーム事情

大阪市内の人口動態。

平成22年から5年後にどれだけ増減があったか?

実は、5年間で約2万5千人しか増加していないのが実態で、年換算すれば5千人しか増えていない。

そんな市内の実情に先ほどの買ってしまったマンションがある中央区で100戸や50戸のマンションがバンバン建築されれば供給過多になるのは周知にとおりだ。

まして、既存の物件も存在する訳だから入居者探しには到底苦労する結果になる。

そんなエリアだから新築物件の入居を埋めるために賃料は中古より安くせざろうえない。

敷金ゼロ、礼金ゼロ、退去時の現状回復はクリーニング代の30,000円のみ、こんな募集広告は大阪市内では当たり前になっている。

東京エリアでは考えられない。

ところが、大阪の不動産投資はあべのハルカスや梅田の再開発で人か増えているとか、カジノが来るとか万博があるなど、賃貸需要がどんどん増えるといういい話ばかり聞く。

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しかし、梅田の再開発は20年以上前とさほど変わらず、グランフロントがようやくできたが、新梅田シティやウェスティンホテル大阪あたりまで行くにはほど遠い感がある。

当然、カジノや万博は未知数だ。

こうした背景を鑑みて投資対象になるかどうかはよく検討する必要があるだろう。

ワンルームの価格は安い??

で、実際の状況を見てみよう。

1Rで価格は新築や築浅で1,500万から1,700万円、その賃料は70,000円前後、年間で80~85万円の間。

表面で4%利回りに行くかどうかだ。

これに管理費や修繕積立金、固定資産税など経費を差し引き、さらにローンの返済を考えると手残りの金額は年間で数万円から数十万円しかない。

まして、ローンの借り入れ金が多いと赤字で持ち出しとなる。

これでは、意味のない投資になってしまう。

大阪の賃貸事情は厳しい

大阪の賃貸専門の不動産業者に聞くと、入居募集、特に中古で空きが出ると新たな入居者を探すのに一苦労するという。

それは、新築が建ちすぎてしまい、そこに来て入居者がいないので賃料を下げていく、で中古にいる入居者は更新時期がくれば、新築に移り住むというジプシーのような賃借人が増えているらしい。

確かに、更新の際には更新料や礼金を払う必要があるが、新築に移れば家賃も安くなり更新料など費用を払わずにすむわけだ。

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こうしたサイクルが日常化しているので、古い物件のオーナーは賃料下落や退室時の現状回復費用の負担で儲からなくなっている。

そんな環境でいざ売却となれば、安価な金額でないと売れないという悪循環が起きている。

人口減が今後進むにつれ、こうした負のスパイラルに巻き込まれると、いわゆる負動産投資になってしまう。

不動産業者の話や投資を促す書籍に惑わされることなく、冷静な目で投資物件見極めることだろう。