行列のできる住まいの専門家コラム

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【重要】メールサーバーメンテナンスに伴う支障に関して

11月11日(土)、12日(日)メールサーバーメンテナンスに関して

お客様各位

拝啓 時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。

また、平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

 

さて、この度、弊社のメールサーバーにて緊急のメンテナンスが発生いたします。

つきましては、11月11日(土)、並びに翌12日(日)の間、弊社へのメール送受信に関しまして、つながらない場合ございます。

両日の弊社へのご連絡、ご相談等がございましたら、たいへん申し訳ございませんがお電話(03-6202-7622)にてご対応させていただきます。

皆さまにはご不便等をお掛けしますが、何とぞよろしくお願い申し上げます。

アネシスプランニング(株)

寺岡 孝

 

新築ワンルームマンション投資にカモられる?!

最近、新築のワンルームマンション購入の是非についての相談が多くなっている。

都内の新築ワンルームは売買の金額が高いので収支的にはあわないとされているが、実態はどうなのだろうか?

実際にあった相談事例を基に新築のワンルームマンションの投資を検証してみよう。

 

<事例1>

たとえば、23区の他県寄りにあるマンション。

総戸数20戸程度で戸当り2,500万円、25㎡ぐらい、家賃は総額で約9万円。

こんな内容である。

表面利回りは4%前半で、フルローンで勧められている。

登記費用やローンの事務手数料は何だか知らいないがサービスするらしい。

なんでも本体の売買金額が値引きできないから、こうした諸費用を値引きして販売する。

このパターンはよく聞く販売手法だ。

で、相談者は将来、年金がもらえないとか生命保険は入らないでマンションを持っていた方がいいとか、よくあるワンルームのセールストークに惑わされていた。

ローン返済期間は35年。

いくら金利が低いとはいえ、借金には変わりがない。

しかも、このワンルームマンションを維持するために毎月数万円の持ち出しをする格好になっている。

こうした物件を所有するメリットがあるか探ってみたが、年収が400万円ぐらいらしく、所得税の還付もそれほどではないことがわかった。

ひたすら、35年赤字の垂れ流しで数百万をこのマンション維持のために支払う計算になっている。

それでも、購入したいかは相談者次第だ。

<事例2>

1棟モノの賃貸マンションの購入相談に来られた方の話。

よく聞くと、すでに新築のワンルームマンション2戸を購入していた。

やはり戸当り2,500万円でいわゆる下町方面の場所である。

賃料は概ね9万円程度、先ほどの事例同様に毎月数万円の持ち出しになっていた。

そこに、またセールスされて中古のワンルームマンション2戸を買い足してしまい、借金はなんと1億円に・・・

一応、中古のワンルームマンションを買い足して実質の収支はプラマイゼロ。

こんな状態で、またセールスに来て、「1棟モノでバーンと儲けましょう」ってことらしい。

1棟モノを買えば借金の合計は約3億円に膨れ上がる。

このセールスパターンはよくあるケースで著書にも記してある。

結果、借金の多さと収支の悪化、将来のリスクが大きすぎることで1棟モノは買わないことになった。

だが、借金は1億円。

35年間、賃料やローン金利が全く変わらないことが前提でも毎月数万円の赤字を垂れ流ししてしまう現実をどう見るか?

しっかり、年収の返済比率ギリギリまで貸し込まれてしまったので、身動きが取れなくなっている。

 

いくら投資は自己責任とはいえ、購入する側はいろいろな点で理解しておかなくてはいけない事象がある。

しかしながら、わかりにくいが故に目の前に現れた営業のことばを信じてしまうのだろう。

 

注意すべき点は不動産業者の話の内容はマンションを売ることが仕事だ。

したがって、売るがためにいい話をすることがあたりまえ。

 

銀行員の話はあなたにカネを貸したいがために不動産業者を同じ話をする。

いいマンションだとか・・・

銀行は投資マンションの購入で得しようが損しようが関係ない。

貸したカネを返してもらえばいいだけだ。

 

今、不動産投資を検討しているなら、ふと立ち止まってよく回りを見渡した方がいいだろう。

目の前の案件の是非をよく見て判断してほしい。

 

投資マンションなどの購入・売却のお問い合わせはこちら

アネシスプランニング(株)

電話:03-6202-7622

メール:info@anesisplan.co.jp

 

とんでもないサブリース契約をしていたサラリーマン投資家の末路

昨今、サブリース契約に関係する訴訟やアパートローンの話題で賃貸住宅に関わる話題は尽きません。
特に、不動産投資を行う上ではこのサブリース契約は重要なファクターですが、実際にはどういったものなのか、実際の契約事例を交えながらサブリースの実態をみていきたいと思います。

そもそもサブリースとは? そのメリット・デメリット
さて、サブリースとはいったいどういう意味なのでしょうか?
サブリースとは不動産管理会社が家主から借り上げた賃貸物件を第三者に貸すという行為をいいます。
よく混同されるものに、「一括借り上げ」とか「家賃保証」というものがありますが、これらはサブリースとは意味合いが異なります。

「一括借り上げ」とは不動産管理会社が家主から賃貸物件を借りる行為を指し、「家賃保証」とは入居者が家賃保証会社に金銭を払って保証人になってもらい、入居者が家賃を滞納した場合にはその保証会社に立て替えてもらうというものです。
したがって、サブリースとは全くことなりますので注意しておくことです。

中でも、「一括借り上げ」とありますが、これはよくアパート1棟とかマンション1棟の全世帯分をすべて借り上げする意味であり、区分マンション1戸であったとしても一括借り上げと言われます。
よくハウスメーカーなどが「30年一括借り上げ・家賃保証」などとうたい文句を耳にしますが、その言葉の意味合いは理解できるかと思います。

次に、サブリースと一括借り上げ、家賃保証の違いを踏まえて、サブリースのメリットとデメリットを見てみましょう。

サブリースのメリット
家主にとってサブリースにはいくつかのメリットがあります。
まず、不動産管理会社が一括管理してくれるため、知識がなくとも賃貸物件を建てる、もしくは所有することができ、サラリーマンでも手軽に賃貸経営ができるというわけです。

次に、借主に対しての対応は全て不動産管理会社が行なうため、家主は全く対応しなくてもよい点です。
例えば、夜中にお湯がでないとか鍵を紛失したからとか借主の困りごとには対応しなくて済みます。併せて、家賃保証の契約であれば、空室時でも家賃は保証されて家主に支払われます。

また、借主の退去時の原状回復は不動産管理会社側が責任をもって対処しますので、家主はいちいち退去の際に顔を出す必要はありません。
このように、家主にとって面倒なことはすべて不動産管理会社が行い、空室時の家賃まで支払ってくれるという便利なシステムです。

一般的なサブリース契約は家賃保証とセットになっており、通常賃料の80%前後を家賃として保証して家主に支払うという流れです。

サブリースのデメリット
これに対して、デメリットとしては契約中に不動産管理会社が倒産して家賃が支払われなくなったり、契約期間内に家賃を下げられたりするというリスクがあります。

契約の更新時には賃料の見直しが発生するのが一般的ですから、例えば更新ごとに家賃が下がるということもあり得る話です。

特に、入居率の悪い賃貸物件では賃料の値下げや契約条件の見直しが頻繁に行われます。
したがって、家主はサブリース契約をする際には契約内容をよく精査する必要があります。

サブリース契約の内容は千差万別
こうしたサブリース契約の内容はすべて一律ではありません。
不動産の売買契約のように、必ず記載しなければいけない必要な項目が法律で定められているわけではないので、非常に厄介な場合があります。

例えば、サラリーマンでも手軽にできるとされる投資マンションの物件では、購入時にサブリース契約がセットになっている場合が多いものですが、契約内容をよく理解していない家主が散見されます。
契約期間は3年とか5年という期間が多く、中には10年というものあり、契約期間中は解約できないとか解約条項が全く記載されていないものもあります。

確かにその期間は借上げされているので家賃が入らないということはありませんが、売却をしたい時でもこのサブリース契約が付いているままでマンションを売らないといけないことになります。

多くのサブリース契約は所有者が変わった時点で解約する旨の文言がありますが、ここ最近のサブリース契約を見ると、そういった契約内容にはなっておらず、所有者が変わっても解約すらできないという不動産管理会社に有利な契約内容となっています。

つまり、不動産管理会社が「サブリース契約期間中は何が何でも解約させない」という意図がわかりますね。
こうしたサブリース契約は不動産管理会社にとって「儲かる」ということの表れと理解しておくべきでしょう。

サブリース契約のリスク
これまでの内容から、サブリース契約にはリスクはなさそうに見えますが実際にはどうなのでしょうか?
一番のリスクはサブリース契約の不動産管理会社が倒産するケースです。

このリスクは実際に起こりうる話で、昨今の賃貸住宅の供給過剰傾向は不動産管理会社にとっては空室を埋められない場合も想定できます。
そうなると、家賃を下げるなどの策を講じますが、それでも空室が数か月間続けば厳しい経営状態に追い込まれ、最終的には倒産という格好になります。

不動産管理会社が倒産すれば、当然、家賃は入らなくなりますし、物件のメンテナンスもおろそかになります。
賃貸物件が今後、過剰傾向になれば、こうしたリスクは大きくなります。

また、賃貸物件が過剰傾向になれば空室のリスクも大きくなり、最終的には家賃の見直し回数が増加することになります。

ここで、「30年間一括借り上げ、家賃保証」というようなうたい文句で契約した家主にとっては話が違うということを主張します。
しかしながら、このうたい文句には当初の家賃を30年間保証するという契約にはなっていません。
そんな契約を不動産管理会社がしてしまうと、不動産管理会社の儲けなくなります。
したがって、そんなうまい話はないと理解しておくべきでしょう。

サブリースは儲かるビジネス?
ここで数値的なものを見てみましょう。

<事例>
募集賃料は月10万円、保証賃料は募集賃料の80%、サブリース期間を4年(48か月)、入居募集の際の家賃免責期間を2ヶ月とし、2年目に入居者が入れ替わった場合

・サブリースの場合
家賃:10万円×80%×48か月(384万円)-免責2ヶ月×2回(32万円)=352万円
・サブリース無の場合(満室の場合)
家賃:10万円×48か月=480万円

上記の数値からもわかる通り、サブリース無しの場合とサブリース有りの賃料の差額は128万円もあることがわかります。
つまり、サブリース期間が長いほどこの差額は多くなるので、不動産管理会社が5年契約とかをするのも理解できます。

この数値はあくまでも賃貸物件の1戸あたりの計算になりますので、よく管理戸数が大東建託のように97万戸もあれば97万倍という数値になります。
そう考えるとすごいビジネススケールとなるわけです。

忍び寄るアパートローン破産??
このところの相続税対策でアパートやマンションを建てるというブームがありますが、そこにローンを利用している家主は多いはずです。

確かに、この低金利ではローンを利用した方がいい場合もあります。
併せて、ローン金利分は経費として扱えますので、アパート建築を推進する業者はローンを勧める場合が多く見かけます。

ところが、これだけ賃貸住宅が供給されると需要と乖離してしまうので、当然ながら空室が多くなります。
いくらサブリースをしているとはいえ、家賃の見直しを不動産管理会社は家主に迫ります。
となれば、建築当初の家賃でラクラク返済できていたローンも、度重なる家賃の見直しがあると、その返済がおぼつかなくなります。

やがては、家賃だけではローン返済が出来なくなり、自己資金の持ち出しをしていくことに…
とどのつまりはローン返済が出来ずに延滞、返済不能という流れになります。
これは、極端な場合ですが、今後、こうした状況はかなり想定できるかと思います。

関東地区のある場所では市街化調整区域までアパート建築がなされ、入居者もまばらな物件が存在します。
そこに残されたのは多額のローンと入居者がいないアパートばかり。
ローン返済をするのはあくまでも家主ですから、返済原資の家賃もおぼつかなくなり上記のような最悪な状況になってしまいます。
サブリースだから安心という時代ではないということを理解しておくことです。

まとめ
30年一括借り上げとか家賃保証とかといううたい文句で不動産投資を煽る時代。
実態はそう簡単にアパート・マンション経営はいかないものです。

サラリーマンの副業で不動産会社は区分のマンション投資だけではなく、アパート1棟とかマンション1棟というような不動産投資を勧めてきます。
不動産会社はそのポジショントークがありますので、いい話しかしないものです。
それはサブリースを推進する不動産管理会社も同様です。

そういった点を踏まえて、不動産投資家はポジショントークに惑わされずに正しい選択をしてほしいものです。

サラリーマン大家という妄想を抱いた人の末路

不動産投資に誘う書籍が多数出版されています。

どれもみな「これなら自分にも簡単にできそう」と思えるような内容のものばかり。

ところが、残念ながら不動産投資はそんなに簡単にできるようなものではないんです。

 

アドバイスした事例を紹介。

「2011年に投資用のワンルームマンション3戸を購入。さらに最近、居住用に3,900万円の一戸建てを購入しました。購入した3戸のマンションについていろいろ調べているうちに、どんでもないものに手をつけてしまったことに気づき、とても後悔しています」

この人は大企業に勤めるサラリーマンで年齢は28歳で年収500万円、貯金が250万円。新宿と目黒と三鷹のマンションを購入し、残債はトータルで6,500万円。

これに自宅のローン3,500万円が加わり、借金は計1億円です。

自宅のローンはよく審査が通ったと思います。やはり若さが物を言ったのでしょう。

販売した不動産会社がいい加減で、入居者を管理する業者が潰れてしまったにも関わらず、オーナーにそのことを知らせていませんでした。

次の管理業者も決まらないまま、宙ぶらりんの状態で放置されていたわけです。

本当はすぐにでもすべて売却したいところですが、現時点では資金がないので物件の売却は不可能。そこで、まず管理業者の件から整理すべくサポートしました。

珍しい例ではありますが、投資物件をてがける不動産会社が急増したいま、十分に起こりえるケースでもあります。

 

妄想を抱いたサラリーマンの末路

29歳の会社員で年収は600万円、独身で貯金は550万円あります。

平成22年と23年、投資用ワンルームマンションを2戸、練馬区と杉並区に購入しました。

「当時、投資に興味があったので不動産会社からの強い勧誘もあり、『将来の家賃収入は生保の代わり』というメリットに惹かれて購入しました。

運営はサブリース契約で、両物件の借り入れ残高が2,000万円弱、持ち出しが月に4万円あります。多少勉強はしましたが、正直なところ先の見通しが甘いまま購入してしまった感が否めません。

このように持ち出しが多い中、今後どうすればいいのか、運用、売却を含めて検討しています。

頭が混乱してなにから手をつけていいかわかりません」

いくら払って、いくら損しているのかが全然わかっていない…。

こういう人の場合はまず整理をすることです。

物件の資料を預かり、収支を計算しましたが、決論から言えば早期に売却すべきという事案でした。

この人の場合、ローン返済中の30年間は永遠に持ち出しが続くということです。

ざっくり計算すれば、30年後の年金代わりのために累計1,440万円もの持ち出し金が発生するという内容です。

このように、まずは事実を把握することが重要です。

また、サラリーマンの場合、よく「投資マンションを買っても住宅ローンは組めます」と不動産会社に言われるようです。

しかし、このことを銀行に聞いてみると、投資物件が赤字を出していると住宅ローンの審査は通らないと名言しています。

不動産投資は事業であり、事業で儲かっていないのに、さらに住宅ローンを借りて住宅を買うというのは、銀行としてはあり得ない話なわけです。

頼み込んで無理矢理ローンを通してもらったケースもありますが、それはたまたま投資物件がプラスの収支だったからです。

併せて、不動産会社はよく「不動産投資をやるなら持ち家を買うな」とも言います。

これは、住宅ローンを抱えていたら、それ以上借りられる枠が残らないからです。

年収1千万円の人が金融機関から借りられるローンの枠は、年収の35%以内と言われています。

つまり、年間350万円が返済の上限となり、これを金利2%、35年返済で計算すると7千万円程度になります。

それ以上になると返せない心配が大きくなるため、金融機関は基本的には貸出しません。

こうした融資条件を通常のエンドユーザーは知らないため、売る側は自宅購入のための住宅ローンが借りられてしまわないうちに最大限その人に売ってしまうわけです。

年齢が若くて収入も平均的であれば投資物件は購入できますが、将来、住宅ローンが借りられないとか、持ち出し資金が多くて耐えきれないというような事態に陥ってしまうのです。

結局のところサラリーマン大家とは名ばかりで、そこに残されたのは大きな負債と永遠に続く持ち出しという末路だ。

 

路線価上昇で相続税対策がさらに重要視される?

路線価上昇で相続税対策がさらに重視?
7月3日に29年度の路線価が公表された。

全国的は2年連続の上昇で、中でもマスコミ報道でもあったように銀座4丁目の鳩居堂前では1平米4,000万円超というバブル期を超えた過去最高の価格となった。

この価格は一時の倍であり、いかに東京の不動産に資金が集まっている証だろう。

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こうなると、相続税対策を真剣に考えておかないといけない時代だ。

特に、標準宅地が2年連続して上昇している札幌や震災や原発の関連である仙台、福島、関東の1都3県、名古屋や京都、大阪、広島、福岡といった地域で不動産の相続財産がある場合には、早めに相続財産の評価をしておく必要がある。

各都市はそこそこの不動産所有でも相続税評価が出るのは当たり前だか、地方でかなりの広さの土地を所有してると、意外な相続税評価が出てしまう場合もあるから、今後はどんな場所でも事前の準備は必要だろう。

 

ハウスメーカーは「相続税対策はアパートで」と連呼する
こうなると、節税を必然的に検討せざろうえない状況が起きてしまう。

節税の王道は更地にアパートなどの賃貸住宅を建築して土地の評価を下げる手法。

当然ながら、大東建託や東建コーポレーション、レオパレスなど賃貸専門のメーカーは今後も更なるビジネスチャンスとみるだろう。

併せて、個人住宅では今一つの大手ハウスメーカーの積水ハウスやダイワハウスもこの流れに乗るのは必然だ。

確かに賃貸住宅建築を相続税対策として行うことは間違っていない。

しかしながら、将来の空室問題を考えるとその建築規模には十分な注意が必要だ。

必要以上に賃貸住宅を建築することは、下手すると破産になりかねい。

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往々にして、ハウスメーカーは規模の大きい提案をする。

その方が自分ら営業のインセンティブも高額になるから必死だろう。

 

ハウスメーカーと連携する銀行
相続税対策に欠かせないもう1つの道具はアパートローンだ。

このアパートローンは、昨今のアパートバブルで金融庁も調査し始めているが、再び再熱しかねない。

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マイナス金利が続く現状をみると、資金需要の少ない地方銀行は不動産融資がどうしても収益のよりどころになっている。

したがって、この路線価上昇でアパート需要も増えればローンも増えるという構造になる。

アパート建築に欠かせないローン。

やはり、今後もアパートバブルは続くのか??

 

ハウスメーカーや銀行に踊らされないように
「路線価上昇してますから、やはりアパート建てた方が節税になりますよ!」というようなセールストークが聞こえる。

こんな声を聴いたらどれだけ節税になるのか確認することだ。

彼らとは無関係の税理士などの専門家に問い合わせして、簡易的な相続税評価を出してもらうことをお勧めする。

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実際には、計算してみたら意外に相続税は過少な場合もある。

だから、決してハウスメーカーや銀行の言うことを鵜呑みにしないことだ。

儲かるのはハウスメーカーや銀行だけで、自分らには後々の大きな負債しかない場合もあるから・・・

タワマンは買うべきか??借りるべきか??

それでもタワマンは建ち続ける??

今年以降に建設・計画されている20階建て以上のマンションはいったいどの程度の戸数なのだろうか?不動産経済研究所の資料によれば、首都圏で186棟、8万919戸もあり、中でも東京23区内は124棟、5万5519戸もある。

 ■人口減少に向かうにもかかわらず増える住宅供給

この超高層マンション、いわゆるタワーマンションは中古になっても値崩れが少なく投機目的も兼ね備えたマンションであるがために、未だに人気は絶えない。

しかしながら、23区内だけも5万戸以上も供給されるだけに今の住宅飽和状態を見ると、その将来はどうなっているのか不透明感がある。

例えば、湾岸エリアのマンション建設ラッシュはすごいものがある。

50階以上の高層マンションだけ見ても、勝どきあたりでは5,000戸あまりが供給、月島で1,100戸、晴海、豊海で5,700戸程度、豊洲で1,200戸といった具合だ。

すべて合計すると、この湾岸エリアだけでも13,000戸あまり、仮に平均分譲価格が7,000万円としても取引金額は910億円となりすごい金額だ。

また、1戸当たりの世帯人数を2~3人としても26,000~40,000人もの人が住むことになる。

地方の小規模な市町が突然できるようなスケール感がある。

当然、交通機関にも影響があり、話題の豊洲や勝どきの駅は乗降客の多さでホーム自体も狭さを感じる。

これだけの規模が住宅市場に供給されている現状を見ると、一方では空き家対策でいろいろと施策が打たれ始めているが、いまだに新築の住宅供給がなされているのには矛盾を感じる。

建築産業は自動車産業と同様に裾野が広い業態であるから、日本の経済をけん引する産業でもある。

中小の工事業者から家具やインテリア、ローンや火災保険を取り扱う金融機関まで、その影響範囲は計り知れない。

加えて、政府も住宅建築にまつわる減税などを率先して行う。

建築物が出来れば不動産取得税をはじめ、半永久的に付随してくる固定資産税や都市計画税といった税収のおまけもあるからこそ推進するわけだ。

 ■タワマンは買うべきか??

たとえば「タワーマンションを買えば相続税が下がる」という税制面での優位性があったが、それも見直されるようになった。

タワーマンションが売れるのも、市況の評価に対して相続税に関する評価が低い。

たとえば、現金で1億円持っていると、その1億円がまるまる課税対象として評価されてしまう。

しかし、そのお金をタワーマンションに変えれば評価は格段に低くなり、2,000万円程度にまで下げることができると言われている。

実際、これを指南している税理士も少なくない。

しかし、目に余る事態に国税庁長官が「これは租税回避行為である」との見解を示し、評価方法の見直しに入ったために、これまでのような“節税対策”は難しくなる。

節税のほかにも、タワマンを憂慮する理由が存在する。

マンションが避けて通ることができない“修繕”に関する問題がそれにあたる。

たとえば、1998年に竣工したタワマンの“元祖”、埼玉県川口市のエルザタワー55で大規模修繕が始まっているが、すべての修繕を終えるまでに数年、12億円かかると言われている。

普通のマンションは「3LDKが100戸」といった具合に部屋の規格が揃っているものがほとんど。

ところが、タワマンシは1LDKや2LDK、3LDK、上層階には数百平米の部屋があったりと、さまざまな規格が入り乱れているため、様々な資力、経済力の人たちの住まいが混在している。

ハイクラスの人たちは修繕金が上がったとしても払えるが、それが払えない人も出てくる可能性は拭えない。

そうなったとき、その人たちにどう対処するのか?

今後のタワーマンションにおいては、こうした理由から修繕破綻する危険性を秘めていると囁かれている。

このように、タワマンの多くは、このような火種を抱えている。

 ■タワマン所有は疑問??

タワマンは維持するためにお金がかかりすぎる。多くのエレベーターを備え、駐車場も機械式のものを完備。マンション内にはいろいろな施設があり、24時間態勢のコンシェルジュサービスを設けているところも。さらに共用部分の電気代や清掃代などもかかり、その結果、管理費と修繕積立金で月3万円以上は当たり前になっている。

例えば、豊洲など人気エリアのマンションでも、駐車場を300台分作りながら都心の“クルマ離れ”も手伝い、半分しか埋まってない事態が発生しているようだ。

マンションの建築に何年もかかるなかで世の中が変化し、こういった状態を招いている。

機械式の駐車場は10年ほどで壊れる場合もあり、メンテナンスが大変である。

これがもし将来「建て替え」という話になったとき、どうでしょう。所有者の5分の4の賛成がないと実現できないため、将来はかなり厳しいだろう。

こうした背景から、タワマンは賃貸で借りて住むほうが向いているのかもしれない。

 

【賃貸バブルの終焉】人口減少に反比例する住宅供給

超高層マンションは建ち続ける??

今年以降に建設・計画されている20階建て以上のマンションはいったいどの程度の戸数なのだろうか?

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不動産経済研究所の資料によれば、首都圏で186棟、8万919戸もあり、中でも東京23区内は124棟、5万5519戸もある。

■人口減少に反比例する住宅供給

この超高層マンション、いわゆるタワーマンションは中古になっても値崩れが少なく投機目的も兼ね備えたマンションであるがために、未だに人気は絶えない。

しかしながら、23区内だけも5万戸以上も供給されるだけに今の住宅飽和状態を見ると、その将来はどうなっているのか不透明感がある。

例えば、湾岸エリアのマンション建設ラッシュはすごいものがある。

50階以上の高層マンションだけ見ても、勝どきあたりでは5,000戸あまりが供給、月島で1,100戸、晴海、豊海で5,700戸程度、豊洲で1,200戸といった具合だ。

すべて合計すると、この湾岸エリアだけでも13,000戸あまり、仮に平均分譲価格が7,000万円としても取引金額は910億円となりすごい金額だ。

また、1戸当たりの世帯人数を2~3人としても26,000~40,000人もの人が住むことになる。

地方の小規模な市町が突然できるようなスケール感がある。

当然、交通機関にも影響があり、話題の豊洲や勝どきの駅は乗降客の多さでホーム自体も狭さを感じる。

これだけの規模が住宅市場に供給されている現状を見ると、一方では空き家対策でいろいろと施策が打たれ始めているが、一方ではいまだに新築の住宅供給がなされているのには矛盾を感じる。

建築産業は自動車産業と同様に裾野が広い業態であるから、日本の経済をけん引する産業でもある。

中小の工事業者から家具やインテリア、ローンや火災保険を取り扱う金融機関まで、その影響範囲は計り知れない。

加えて、政府も住宅建築にまつわる減税などを率先して行う。

建築物が出来れば不動産取得税をはじめ、半永久的に付随してくる固定資産税や都市計画税といった税収のおまけもあるからこそ推進するわけだ。

■アパートブームは第二段階へ

昨今の不動産投資のブームではアパートの供給過剰が話題を呼んでいる。

相続税改正に伴う増税感からマイナス金利による金融機関の過剰な融資攻勢、加えてハウスメーカーがこぞってアパート建築の推進を促す。

こうした政府の施策が一方では住宅市況に歪みを創り出す皮肉な結果になっている。

相続税の税制改正でハウスメーカーと金融機関でエンドユーザーは踊らされている。

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過去に同じような事例がある。

それは、今から30年ほど前の1992年4月に施行された生産緑地法の改正にともなうアパートブームだ。

当時、この生産緑地に指定されてしまうと、その後30年は農地のままで宅地開発も何もできないので当時は悪法とも言われた。

そのため、この指定前にこぞってアパートを建てた農家の人が数多く見受けられた。

JAなどは渡りに船で、組合員にローンを出したり、建てる人をハウスメーカーに紹介したりで、組合員にアパート計画を推進していた。

その後、アパートは供給過剰になり、当然ながら空室も増大、空室が目立てば家賃は下落、結局のところ一番被害を受けたのは農家の地主だった。

多大な借り入れと家賃下落やサブリースにより賃料収入の減少で返済が不能になり、最終的は所有不動産を手放す結果となってしまった。

地方都市の最寄駅も徒歩圏内にない立地に複数棟のアパートが点在したが、今は空室だらけになっている。

こうした顛末に恩恵を受けたのは建築業者と金融機関だけで、当のアパートオーナーはいまだにローン返済とアパートの維持にお金を吸い取られている。

 

ところが、この生産緑地法の法改正から30年を迎える2022年にはまた同様のアパートブームが再燃しそうだ。

30年経過すると指定農地は農業委員会に土地の買い取りを申し出ることが可能になり、もし市町村が買い取らない場合には生産緑地指定が解除される。

そうなると、こうした農地は宅地化して売却という流れは十分想定できる。

例えば、一部の農地を売却して、その売却資金で残りの更地にアパートをという流れができそうだ。

こうした背景から鑑みると、またもアパートブーム再燃となり、人口減少に反比例する住宅供給がなされる結果だ。

■同じことを繰り返す賃貸住宅市況

時代に適合しない法律や税制の抜け道がますます新築住宅供給を加速させ、一方で空き家問題を解決しないといけないと言いつつ、人口減少に反比例する住宅供給は永遠に続く気がする。

 

問題解決には建築の抑制法や税制の抜け道をなくすなど、各部署と連携した抜本的な改革を行わない限り解決はしないだろう。

恩恵を受けるのはハウスメーカーと金融機関、泥を被るのはエンドユーザーという構図が変わらない。

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【投資マンション売却診断シート】

お手持ちの投資マンションを売却すべきかどうか診断できます!

Q1:お持ちの投資物件の収支はどうなっているか、簡単にご説明できますか?

Q2:ローンの返済額が家賃収入や税金などの合計額より多くありませんか?

Q3:購入物件は今のお住まいから遠方ですか?

Q4:契約する際に物件を見て買いましたか?

Q5:購入した物件は2物件以上所有していますか?

Q6:購入した物件はサブリース契約ですか?管理委託契約ですか?

Q7:購入した際、将来、年金や生命保険代わりになると言われませんでしたか?

Q8:購入した際に自己資金は10万円以下でしたか?

Q9:購入した物件は5年以上所有していますか?

Q10:所得税の還付は概ね10万円以下が続いていますか?

以上の質問で4つ以上該当された方は、是非、一度売却のご相談をお勧めいたします。

1つでも該当された方は、今後のことを心配されているはずです。

【サービス内容と費用】

・まずは面談による90分間のヒアリングを行います。契約内容等のご不安な点やご不満なことなどをお聞きします。

・ヒアリングに基づき、問題点の確認、解決方法などを書面にて資料作成するサービスを行います。

・費用は税別15,000円になります。

*尚、書面は面談後にお渡しいたします。

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【ご相談場所】

全国出張もいたします!

弊社オフィスの他、ご自宅等の出張も行います。(都内23区内は交通費無料)

出張の場合は別途交通費を申し受ける場合がございますので、事前にお問い合わせください。

【こんな方におススメ!】

これから投資マンションを売りたいがどんな点に注意が必要かわからない方、

投資マンションの売却査定をしたが、査定金額が正しいのか判断がつかない方、

投資マンションを売却する場合の注意点を教えて欲しい方、

など、

投資マンションなど、購入後のお悩みはつきないものです。

売却の際の不安材料の解消や早期売却したい方にはおススメです!

 

【詳しいお問い合わせ先はこちら】

アネシスプランニング(株) 寺岡 孝

電話:03-6202-7622

メール:info@anesisplan.co.jp

■投資マンションの売却相談

詳細はこちら

「不動産投資は出口戦略が9割」の書籍購入者特典

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(写真は【三省堂書店 池袋本店】別館地下1階 Aゾーン 不動産関連コーナー )

書籍の購入者限定で無料の相談チケットがついています。

通常1回90分の有料個別相談会を購入者限定で1回に限り無料でご相談を承ります。

詳しくはお電話・メールでお問い合わせください。

アネシスプランニング(株)

電話:03-6202-7622

メール:info@anesisplan.co.jp

家賃保証がアパートローン破産を招く??

忍び寄るアパートローン破産

金融機関による昨年の不動産向け融資は12兆円超となり、過去最高を記録したのは新聞などの報道でご承知の通りだろう。

特に、2015年の税制改正で相続税の課税強化にともない、がぜん賃貸住宅需要が増加した。加えて、マイナス金利政策で貸出先を模索する銀行などはこうした融資に動いた結果だ。

しかしながら、賃貸住宅の増加は人口減少社会には似つかわしくない状況で空き家対策などを見ると、いずれはアパートローン破産という結末になりかねない。

相続税対策でハウスメーカーや建築業者にカモられる

地方都市でも相続対策のアパート建設が目立つ。

人口が5~10万人程度の都市で最寄駅も徒歩圏内にないような場所でも、ハウスメーカーや建築業者はアパート建築を勧める。

地主にはブームだからとか節税になると甘い言葉で誘いながら、畑だった土地に数十戸のアパート計画を持ち込む。

地主も不動産賃貸業などやったことがない人が大半だから、業者の言いなりになり、例えば、入居者がいなくても家賃が入る家賃保証の契約をセットにしてアパートを建てさせるのが彼らの常套手段だ。

加えて地元の金融機関も貸出先がないために、こうしたアパート建築に融資をするようになり、1億や2億の融資案件が簡単にできてしまう状況だ。

金融機関の社員も「渡りに船」で建築業者のところに営業に行き、大型の融資案件をいくつももらっている。

また、マイナス金利の影響も手伝って金融機関も無理な案件も取り込んでおり、例えば、本来の担保評価を上回るような貸出も多くなっているようだ。

空室が目立ち始めると危険水域に!

当初は新築プレミアムで入居者がいたが、数年後には空室が3割程度になる場合もある。

そうなると、保証家賃も見直しされてしまい賃料収入は下落する。

新築当初は家賃を高めに設定しても入居者は見つかるが、回りにアパート建築ブームで多くの物件が増えると、入居者は増えないままアパートの戸数ばかりが増加していく。

また、アパート建築業者はその収支計画で当初の2年間は相場よりも高い家賃でアパートの計画をしている場合もある。

「これだけ賃料がありますから1億の返済は楽チンです」なんていうセールストークを鵜呑みにするととんでもないことになる。

確かに新築後、数年間はローン返済より家賃収入の方が多いが、築5,6年で空室が多くなると家賃収入も減りローン返済が厳しくなる。

そうなると、家賃を全般的に下げていかないと空室が埋まらないという流れになり、当初の収支計画は破たんしてしまう。

つまり、その頃にはローン返済も厳しくなり、アパートローン破産の危険水域に入りはじめる。

日本版サブプライムローン??

日銀の黒田総裁はマイナス金利の主な効果の1つに貸家の増加を挙げている。しかしながら、この効果は副作用と言われてもおかしくない。

マイナス金利で借金は容易にできるようになったおかげと相続税の課税強化の影響でアパート建築に拍車がかかっている。

相続税の評価減をするためにアパート建築をするのは昔からある節税手法であるが、人口減少社会の現状を鑑みると、これだけアパートなどの賃貸住宅が増加すれば需給バランスが崩れてしまうのは明らかだ。

アパート融資は地方の農地に賃貸住宅の建築をする場合でも融資してしまう。

土地の担保評価はどう見ているのか、疑問に思うことがある。

ある金融機関では、あまりに利便性に乏しく路線価なども安価な場合、到底自社の保証会社では担保評価できないため、他の流動化債権、証券化の形で融資しているものもある。

A銀行で借入していれば、系列の保証会社の抵当権が設定されているのが一般的だが、よくわからない会社名の抵当権が設定されている場合にはこのパターンである。

こうしたケースは、リーマンショックを呼んだサブプライムローンと同じだ。

複雑な証券化商品が多くなれば、その分、わからないうちにリスクが肥大化していく。

需給バランスが崩壊している賃貸市場に無理なアパートローンが増えている現状は日本版サブプライム問題になりかねない。

 

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