行列のできる住まいの専門家コラム

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【重要】メールサーバーメンテナンスに伴う支障に関して

11月11日(土)、12日(日)メールサーバーメンテナンスに関して

お客様各位

拝啓 時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。

また、平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

 

さて、この度、弊社のメールサーバーにて緊急のメンテナンスが発生いたします。

つきましては、11月11日(土)、並びに翌12日(日)の間、弊社へのメール送受信に関しまして、つながらない場合ございます。

両日の弊社へのご連絡、ご相談等がございましたら、たいへん申し訳ございませんがお電話(03-6202-7622)にてご対応させていただきます。

皆さまにはご不便等をお掛けしますが、何とぞよろしくお願い申し上げます。

アネシスプランニング(株)

寺岡 孝

 

タワマンは買うべきか??借りるべきか??

それでもタワマンは建ち続ける??

今年以降に建設・計画されている20階建て以上のマンションはいったいどの程度の戸数なのだろうか?不動産経済研究所の資料によれば、首都圏で186棟、8万919戸もあり、中でも東京23区内は124棟、5万5519戸もある。

 ■人口減少に向かうにもかかわらず増える住宅供給

この超高層マンション、いわゆるタワーマンションは中古になっても値崩れが少なく投機目的も兼ね備えたマンションであるがために、未だに人気は絶えない。

しかしながら、23区内だけも5万戸以上も供給されるだけに今の住宅飽和状態を見ると、その将来はどうなっているのか不透明感がある。

例えば、湾岸エリアのマンション建設ラッシュはすごいものがある。

50階以上の高層マンションだけ見ても、勝どきあたりでは5,000戸あまりが供給、月島で1,100戸、晴海、豊海で5,700戸程度、豊洲で1,200戸といった具合だ。

すべて合計すると、この湾岸エリアだけでも13,000戸あまり、仮に平均分譲価格が7,000万円としても取引金額は910億円となりすごい金額だ。

また、1戸当たりの世帯人数を2~3人としても26,000~40,000人もの人が住むことになる。

地方の小規模な市町が突然できるようなスケール感がある。

当然、交通機関にも影響があり、話題の豊洲や勝どきの駅は乗降客の多さでホーム自体も狭さを感じる。

これだけの規模が住宅市場に供給されている現状を見ると、一方では空き家対策でいろいろと施策が打たれ始めているが、いまだに新築の住宅供給がなされているのには矛盾を感じる。

建築産業は自動車産業と同様に裾野が広い業態であるから、日本の経済をけん引する産業でもある。

中小の工事業者から家具やインテリア、ローンや火災保険を取り扱う金融機関まで、その影響範囲は計り知れない。

加えて、政府も住宅建築にまつわる減税などを率先して行う。

建築物が出来れば不動産取得税をはじめ、半永久的に付随してくる固定資産税や都市計画税といった税収のおまけもあるからこそ推進するわけだ。

 ■タワマンは買うべきか??

たとえば「タワーマンションを買えば相続税が下がる」という税制面での優位性があったが、それも見直されるようになった。

タワーマンションが売れるのも、市況の評価に対して相続税に関する評価が低い。

たとえば、現金で1億円持っていると、その1億円がまるまる課税対象として評価されてしまう。

しかし、そのお金をタワーマンションに変えれば評価は格段に低くなり、2,000万円程度にまで下げることができると言われている。

実際、これを指南している税理士も少なくない。

しかし、目に余る事態に国税庁長官が「これは租税回避行為である」との見解を示し、評価方法の見直しに入ったために、これまでのような“節税対策”は難しくなる。

節税のほかにも、タワマンを憂慮する理由が存在する。

マンションが避けて通ることができない“修繕”に関する問題がそれにあたる。

たとえば、1998年に竣工したタワマンの“元祖”、埼玉県川口市のエルザタワー55で大規模修繕が始まっているが、すべての修繕を終えるまでに数年、12億円かかると言われている。

普通のマンションは「3LDKが100戸」といった具合に部屋の規格が揃っているものがほとんど。

ところが、タワマンシは1LDKや2LDK、3LDK、上層階には数百平米の部屋があったりと、さまざまな規格が入り乱れているため、様々な資力、経済力の人たちの住まいが混在している。

ハイクラスの人たちは修繕金が上がったとしても払えるが、それが払えない人も出てくる可能性は拭えない。

そうなったとき、その人たちにどう対処するのか?

今後のタワーマンションにおいては、こうした理由から修繕破綻する危険性を秘めていると囁かれている。

このように、タワマンの多くは、このような火種を抱えている。

 ■タワマン所有は疑問??

タワマンは維持するためにお金がかかりすぎる。多くのエレベーターを備え、駐車場も機械式のものを完備。マンション内にはいろいろな施設があり、24時間態勢のコンシェルジュサービスを設けているところも。さらに共用部分の電気代や清掃代などもかかり、その結果、管理費と修繕積立金で月3万円以上は当たり前になっている。

例えば、豊洲など人気エリアのマンションでも、駐車場を300台分作りながら都心の“クルマ離れ”も手伝い、半分しか埋まってない事態が発生しているようだ。

マンションの建築に何年もかかるなかで世の中が変化し、こういった状態を招いている。

機械式の駐車場は10年ほどで壊れる場合もあり、メンテナンスが大変である。

これがもし将来「建て替え」という話になったとき、どうでしょう。所有者の5分の4の賛成がないと実現できないため、将来はかなり厳しいだろう。

こうした背景から、タワマンは賃貸で借りて住むほうが向いているのかもしれない。

 

【賃貸バブルの終焉】人口減少に反比例する住宅供給

超高層マンションは建ち続ける??

今年以降に建設・計画されている20階建て以上のマンションはいったいどの程度の戸数なのだろうか?

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不動産経済研究所の資料によれば、首都圏で186棟、8万919戸もあり、中でも東京23区内は124棟、5万5519戸もある。

■人口減少に反比例する住宅供給

この超高層マンション、いわゆるタワーマンションは中古になっても値崩れが少なく投機目的も兼ね備えたマンションであるがために、未だに人気は絶えない。

しかしながら、23区内だけも5万戸以上も供給されるだけに今の住宅飽和状態を見ると、その将来はどうなっているのか不透明感がある。

例えば、湾岸エリアのマンション建設ラッシュはすごいものがある。

50階以上の高層マンションだけ見ても、勝どきあたりでは5,000戸あまりが供給、月島で1,100戸、晴海、豊海で5,700戸程度、豊洲で1,200戸といった具合だ。

すべて合計すると、この湾岸エリアだけでも13,000戸あまり、仮に平均分譲価格が7,000万円としても取引金額は910億円となりすごい金額だ。

また、1戸当たりの世帯人数を2~3人としても26,000~40,000人もの人が住むことになる。

地方の小規模な市町が突然できるようなスケール感がある。

当然、交通機関にも影響があり、話題の豊洲や勝どきの駅は乗降客の多さでホーム自体も狭さを感じる。

これだけの規模が住宅市場に供給されている現状を見ると、一方では空き家対策でいろいろと施策が打たれ始めているが、一方ではいまだに新築の住宅供給がなされているのには矛盾を感じる。

建築産業は自動車産業と同様に裾野が広い業態であるから、日本の経済をけん引する産業でもある。

中小の工事業者から家具やインテリア、ローンや火災保険を取り扱う金融機関まで、その影響範囲は計り知れない。

加えて、政府も住宅建築にまつわる減税などを率先して行う。

建築物が出来れば不動産取得税をはじめ、半永久的に付随してくる固定資産税や都市計画税といった税収のおまけもあるからこそ推進するわけだ。

■アパートブームは第二段階へ

昨今の不動産投資のブームではアパートの供給過剰が話題を呼んでいる。

相続税改正に伴う増税感からマイナス金利による金融機関の過剰な融資攻勢、加えてハウスメーカーがこぞってアパート建築の推進を促す。

こうした政府の施策が一方では住宅市況に歪みを創り出す皮肉な結果になっている。

相続税の税制改正でハウスメーカーと金融機関でエンドユーザーは踊らされている。

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過去に同じような事例がある。

それは、今から30年ほど前の1992年4月に施行された生産緑地法の改正にともなうアパートブームだ。

当時、この生産緑地に指定されてしまうと、その後30年は農地のままで宅地開発も何もできないので当時は悪法とも言われた。

そのため、この指定前にこぞってアパートを建てた農家の人が数多く見受けられた。

JAなどは渡りに船で、組合員にローンを出したり、建てる人をハウスメーカーに紹介したりで、組合員にアパート計画を推進していた。

その後、アパートは供給過剰になり、当然ながら空室も増大、空室が目立てば家賃は下落、結局のところ一番被害を受けたのは農家の地主だった。

多大な借り入れと家賃下落やサブリースにより賃料収入の減少で返済が不能になり、最終的は所有不動産を手放す結果となってしまった。

地方都市の最寄駅も徒歩圏内にない立地に複数棟のアパートが点在したが、今は空室だらけになっている。

こうした顛末に恩恵を受けたのは建築業者と金融機関だけで、当のアパートオーナーはいまだにローン返済とアパートの維持にお金を吸い取られている。

 

ところが、この生産緑地法の法改正から30年を迎える2022年にはまた同様のアパートブームが再燃しそうだ。

30年経過すると指定農地は農業委員会に土地の買い取りを申し出ることが可能になり、もし市町村が買い取らない場合には生産緑地指定が解除される。

そうなると、こうした農地は宅地化して売却という流れは十分想定できる。

例えば、一部の農地を売却して、その売却資金で残りの更地にアパートをという流れができそうだ。

こうした背景から鑑みると、またもアパートブーム再燃となり、人口減少に反比例する住宅供給がなされる結果だ。

■同じことを繰り返す賃貸住宅市況

時代に適合しない法律や税制の抜け道がますます新築住宅供給を加速させ、一方で空き家問題を解決しないといけないと言いつつ、人口減少に反比例する住宅供給は永遠に続く気がする。

 

問題解決には建築の抑制法や税制の抜け道をなくすなど、各部署と連携した抜本的な改革を行わない限り解決はしないだろう。

恩恵を受けるのはハウスメーカーと金融機関、泥を被るのはエンドユーザーという構図が変わらない。

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