行列のできる住まいの専門家コラム

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【重要】メールサーバーメンテナンスに伴う支障に関して

11月11日(土)、12日(日)メールサーバーメンテナンスに関して

お客様各位

拝啓 時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。

また、平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

 

さて、この度、弊社のメールサーバーにて緊急のメンテナンスが発生いたします。

つきましては、11月11日(土)、並びに翌12日(日)の間、弊社へのメール送受信に関しまして、つながらない場合ございます。

両日の弊社へのご連絡、ご相談等がございましたら、たいへん申し訳ございませんがお電話(03-6202-7622)にてご対応させていただきます。

皆さまにはご不便等をお掛けしますが、何とぞよろしくお願い申し上げます。

アネシスプランニング(株)

寺岡 孝

 

新築ワンルームマンション投資にカモられる?!

最近、新築のワンルームマンション購入の是非についての相談が多くなっている。

都内の新築ワンルームは売買の金額が高いので収支的にはあわないとされているが、実態はどうなのだろうか?

実際にあった相談事例を基に新築のワンルームマンションの投資を検証してみよう。

 

<事例1>

たとえば、23区の他県寄りにあるマンション。

総戸数20戸程度で戸当り2,500万円、25㎡ぐらい、家賃は総額で約9万円。

こんな内容である。

表面利回りは4%前半で、フルローンで勧められている。

登記費用やローンの事務手数料は何だか知らいないがサービスするらしい。

なんでも本体の売買金額が値引きできないから、こうした諸費用を値引きして販売する。

このパターンはよく聞く販売手法だ。

で、相談者は将来、年金がもらえないとか生命保険は入らないでマンションを持っていた方がいいとか、よくあるワンルームのセールストークに惑わされていた。

ローン返済期間は35年。

いくら金利が低いとはいえ、借金には変わりがない。

しかも、このワンルームマンションを維持するために毎月数万円の持ち出しをする格好になっている。

こうした物件を所有するメリットがあるか探ってみたが、年収が400万円ぐらいらしく、所得税の還付もそれほどではないことがわかった。

ひたすら、35年赤字の垂れ流しで数百万をこのマンション維持のために支払う計算になっている。

それでも、購入したいかは相談者次第だ。

<事例2>

1棟モノの賃貸マンションの購入相談に来られた方の話。

よく聞くと、すでに新築のワンルームマンション2戸を購入していた。

やはり戸当り2,500万円でいわゆる下町方面の場所である。

賃料は概ね9万円程度、先ほどの事例同様に毎月数万円の持ち出しになっていた。

そこに、またセールスされて中古のワンルームマンション2戸を買い足してしまい、借金はなんと1億円に・・・

一応、中古のワンルームマンションを買い足して実質の収支はプラマイゼロ。

こんな状態で、またセールスに来て、「1棟モノでバーンと儲けましょう」ってことらしい。

1棟モノを買えば借金の合計は約3億円に膨れ上がる。

このセールスパターンはよくあるケースで著書にも記してある。

結果、借金の多さと収支の悪化、将来のリスクが大きすぎることで1棟モノは買わないことになった。

だが、借金は1億円。

35年間、賃料やローン金利が全く変わらないことが前提でも毎月数万円の赤字を垂れ流ししてしまう現実をどう見るか?

しっかり、年収の返済比率ギリギリまで貸し込まれてしまったので、身動きが取れなくなっている。

 

いくら投資は自己責任とはいえ、購入する側はいろいろな点で理解しておかなくてはいけない事象がある。

しかしながら、わかりにくいが故に目の前に現れた営業のことばを信じてしまうのだろう。

 

注意すべき点は不動産業者の話の内容はマンションを売ることが仕事だ。

したがって、売るがためにいい話をすることがあたりまえ。

 

銀行員の話はあなたにカネを貸したいがために不動産業者を同じ話をする。

いいマンションだとか・・・

銀行は投資マンションの購入で得しようが損しようが関係ない。

貸したカネを返してもらえばいいだけだ。

 

今、不動産投資を検討しているなら、ふと立ち止まってよく回りを見渡した方がいいだろう。

目の前の案件の是非をよく見て判断してほしい。

 

投資マンションなどの購入・売却のお問い合わせはこちら

アネシスプランニング(株)

電話:03-6202-7622

メール:info@anesisplan.co.jp

 

サラリーマン大家という妄想を抱いた人の末路

不動産投資に誘う書籍が多数出版されています。

どれもみな「これなら自分にも簡単にできそう」と思えるような内容のものばかり。

ところが、残念ながら不動産投資はそんなに簡単にできるようなものではないんです。

 

アドバイスした事例を紹介。

「2011年に投資用のワンルームマンション3戸を購入。さらに最近、居住用に3,900万円の一戸建てを購入しました。購入した3戸のマンションについていろいろ調べているうちに、どんでもないものに手をつけてしまったことに気づき、とても後悔しています」

この人は大企業に勤めるサラリーマンで年齢は28歳で年収500万円、貯金が250万円。新宿と目黒と三鷹のマンションを購入し、残債はトータルで6,500万円。

これに自宅のローン3,500万円が加わり、借金は計1億円です。

自宅のローンはよく審査が通ったと思います。やはり若さが物を言ったのでしょう。

販売した不動産会社がいい加減で、入居者を管理する業者が潰れてしまったにも関わらず、オーナーにそのことを知らせていませんでした。

次の管理業者も決まらないまま、宙ぶらりんの状態で放置されていたわけです。

本当はすぐにでもすべて売却したいところですが、現時点では資金がないので物件の売却は不可能。そこで、まず管理業者の件から整理すべくサポートしました。

珍しい例ではありますが、投資物件をてがける不動産会社が急増したいま、十分に起こりえるケースでもあります。

 

妄想を抱いたサラリーマンの末路

29歳の会社員で年収は600万円、独身で貯金は550万円あります。

平成22年と23年、投資用ワンルームマンションを2戸、練馬区と杉並区に購入しました。

「当時、投資に興味があったので不動産会社からの強い勧誘もあり、『将来の家賃収入は生保の代わり』というメリットに惹かれて購入しました。

運営はサブリース契約で、両物件の借り入れ残高が2,000万円弱、持ち出しが月に4万円あります。多少勉強はしましたが、正直なところ先の見通しが甘いまま購入してしまった感が否めません。

このように持ち出しが多い中、今後どうすればいいのか、運用、売却を含めて検討しています。

頭が混乱してなにから手をつけていいかわかりません」

いくら払って、いくら損しているのかが全然わかっていない…。

こういう人の場合はまず整理をすることです。

物件の資料を預かり、収支を計算しましたが、決論から言えば早期に売却すべきという事案でした。

この人の場合、ローン返済中の30年間は永遠に持ち出しが続くということです。

ざっくり計算すれば、30年後の年金代わりのために累計1,440万円もの持ち出し金が発生するという内容です。

このように、まずは事実を把握することが重要です。

また、サラリーマンの場合、よく「投資マンションを買っても住宅ローンは組めます」と不動産会社に言われるようです。

しかし、このことを銀行に聞いてみると、投資物件が赤字を出していると住宅ローンの審査は通らないと名言しています。

不動産投資は事業であり、事業で儲かっていないのに、さらに住宅ローンを借りて住宅を買うというのは、銀行としてはあり得ない話なわけです。

頼み込んで無理矢理ローンを通してもらったケースもありますが、それはたまたま投資物件がプラスの収支だったからです。

併せて、不動産会社はよく「不動産投資をやるなら持ち家を買うな」とも言います。

これは、住宅ローンを抱えていたら、それ以上借りられる枠が残らないからです。

年収1千万円の人が金融機関から借りられるローンの枠は、年収の35%以内と言われています。

つまり、年間350万円が返済の上限となり、これを金利2%、35年返済で計算すると7千万円程度になります。

それ以上になると返せない心配が大きくなるため、金融機関は基本的には貸出しません。

こうした融資条件を通常のエンドユーザーは知らないため、売る側は自宅購入のための住宅ローンが借りられてしまわないうちに最大限その人に売ってしまうわけです。

年齢が若くて収入も平均的であれば投資物件は購入できますが、将来、住宅ローンが借りられないとか、持ち出し資金が多くて耐えきれないというような事態に陥ってしまうのです。

結局のところサラリーマン大家とは名ばかりで、そこに残されたのは大きな負債と永遠に続く持ち出しという末路だ。

 

路線価上昇で相続税対策がさらに重要視される?

路線価上昇で相続税対策がさらに重視?
7月3日に29年度の路線価が公表された。

全国的は2年連続の上昇で、中でもマスコミ報道でもあったように銀座4丁目の鳩居堂前では1平米4,000万円超というバブル期を超えた過去最高の価格となった。

この価格は一時の倍であり、いかに東京の不動産に資金が集まっている証だろう。

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こうなると、相続税対策を真剣に考えておかないといけない時代だ。

特に、標準宅地が2年連続して上昇している札幌や震災や原発の関連である仙台、福島、関東の1都3県、名古屋や京都、大阪、広島、福岡といった地域で不動産の相続財産がある場合には、早めに相続財産の評価をしておく必要がある。

各都市はそこそこの不動産所有でも相続税評価が出るのは当たり前だか、地方でかなりの広さの土地を所有してると、意外な相続税評価が出てしまう場合もあるから、今後はどんな場所でも事前の準備は必要だろう。

 

ハウスメーカーは「相続税対策はアパートで」と連呼する
こうなると、節税を必然的に検討せざろうえない状況が起きてしまう。

節税の王道は更地にアパートなどの賃貸住宅を建築して土地の評価を下げる手法。

当然ながら、大東建託や東建コーポレーション、レオパレスなど賃貸専門のメーカーは今後も更なるビジネスチャンスとみるだろう。

併せて、個人住宅では今一つの大手ハウスメーカーの積水ハウスやダイワハウスもこの流れに乗るのは必然だ。

確かに賃貸住宅建築を相続税対策として行うことは間違っていない。

しかしながら、将来の空室問題を考えるとその建築規模には十分な注意が必要だ。

必要以上に賃貸住宅を建築することは、下手すると破産になりかねい。

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往々にして、ハウスメーカーは規模の大きい提案をする。

その方が自分ら営業のインセンティブも高額になるから必死だろう。

 

ハウスメーカーと連携する銀行
相続税対策に欠かせないもう1つの道具はアパートローンだ。

このアパートローンは、昨今のアパートバブルで金融庁も調査し始めているが、再び再熱しかねない。

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マイナス金利が続く現状をみると、資金需要の少ない地方銀行は不動産融資がどうしても収益のよりどころになっている。

したがって、この路線価上昇でアパート需要も増えればローンも増えるという構造になる。

アパート建築に欠かせないローン。

やはり、今後もアパートバブルは続くのか??

 

ハウスメーカーや銀行に踊らされないように
「路線価上昇してますから、やはりアパート建てた方が節税になりますよ!」というようなセールストークが聞こえる。

こんな声を聴いたらどれだけ節税になるのか確認することだ。

彼らとは無関係の税理士などの専門家に問い合わせして、簡易的な相続税評価を出してもらうことをお勧めする。

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実際には、計算してみたら意外に相続税は過少な場合もある。

だから、決してハウスメーカーや銀行の言うことを鵜呑みにしないことだ。

儲かるのはハウスメーカーや銀行だけで、自分らには後々の大きな負債しかない場合もあるから・・・

【賃貸バブルの終焉】人口減少に反比例する住宅供給

超高層マンションは建ち続ける??

今年以降に建設・計画されている20階建て以上のマンションはいったいどの程度の戸数なのだろうか?

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不動産経済研究所の資料によれば、首都圏で186棟、8万919戸もあり、中でも東京23区内は124棟、5万5519戸もある。

■人口減少に反比例する住宅供給

この超高層マンション、いわゆるタワーマンションは中古になっても値崩れが少なく投機目的も兼ね備えたマンションであるがために、未だに人気は絶えない。

しかしながら、23区内だけも5万戸以上も供給されるだけに今の住宅飽和状態を見ると、その将来はどうなっているのか不透明感がある。

例えば、湾岸エリアのマンション建設ラッシュはすごいものがある。

50階以上の高層マンションだけ見ても、勝どきあたりでは5,000戸あまりが供給、月島で1,100戸、晴海、豊海で5,700戸程度、豊洲で1,200戸といった具合だ。

すべて合計すると、この湾岸エリアだけでも13,000戸あまり、仮に平均分譲価格が7,000万円としても取引金額は910億円となりすごい金額だ。

また、1戸当たりの世帯人数を2~3人としても26,000~40,000人もの人が住むことになる。

地方の小規模な市町が突然できるようなスケール感がある。

当然、交通機関にも影響があり、話題の豊洲や勝どきの駅は乗降客の多さでホーム自体も狭さを感じる。

これだけの規模が住宅市場に供給されている現状を見ると、一方では空き家対策でいろいろと施策が打たれ始めているが、一方ではいまだに新築の住宅供給がなされているのには矛盾を感じる。

建築産業は自動車産業と同様に裾野が広い業態であるから、日本の経済をけん引する産業でもある。

中小の工事業者から家具やインテリア、ローンや火災保険を取り扱う金融機関まで、その影響範囲は計り知れない。

加えて、政府も住宅建築にまつわる減税などを率先して行う。

建築物が出来れば不動産取得税をはじめ、半永久的に付随してくる固定資産税や都市計画税といった税収のおまけもあるからこそ推進するわけだ。

■アパートブームは第二段階へ

昨今の不動産投資のブームではアパートの供給過剰が話題を呼んでいる。

相続税改正に伴う増税感からマイナス金利による金融機関の過剰な融資攻勢、加えてハウスメーカーがこぞってアパート建築の推進を促す。

こうした政府の施策が一方では住宅市況に歪みを創り出す皮肉な結果になっている。

相続税の税制改正でハウスメーカーと金融機関でエンドユーザーは踊らされている。

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過去に同じような事例がある。

それは、今から30年ほど前の1992年4月に施行された生産緑地法の改正にともなうアパートブームだ。

当時、この生産緑地に指定されてしまうと、その後30年は農地のままで宅地開発も何もできないので当時は悪法とも言われた。

そのため、この指定前にこぞってアパートを建てた農家の人が数多く見受けられた。

JAなどは渡りに船で、組合員にローンを出したり、建てる人をハウスメーカーに紹介したりで、組合員にアパート計画を推進していた。

その後、アパートは供給過剰になり、当然ながら空室も増大、空室が目立てば家賃は下落、結局のところ一番被害を受けたのは農家の地主だった。

多大な借り入れと家賃下落やサブリースにより賃料収入の減少で返済が不能になり、最終的は所有不動産を手放す結果となってしまった。

地方都市の最寄駅も徒歩圏内にない立地に複数棟のアパートが点在したが、今は空室だらけになっている。

こうした顛末に恩恵を受けたのは建築業者と金融機関だけで、当のアパートオーナーはいまだにローン返済とアパートの維持にお金を吸い取られている。

 

ところが、この生産緑地法の法改正から30年を迎える2022年にはまた同様のアパートブームが再燃しそうだ。

30年経過すると指定農地は農業委員会に土地の買い取りを申し出ることが可能になり、もし市町村が買い取らない場合には生産緑地指定が解除される。

そうなると、こうした農地は宅地化して売却という流れは十分想定できる。

例えば、一部の農地を売却して、その売却資金で残りの更地にアパートをという流れができそうだ。

こうした背景から鑑みると、またもアパートブーム再燃となり、人口減少に反比例する住宅供給がなされる結果だ。

■同じことを繰り返す賃貸住宅市況

時代に適合しない法律や税制の抜け道がますます新築住宅供給を加速させ、一方で空き家問題を解決しないといけないと言いつつ、人口減少に反比例する住宅供給は永遠に続く気がする。

 

問題解決には建築の抑制法や税制の抜け道をなくすなど、各部署と連携した抜本的な改革を行わない限り解決はしないだろう。

恩恵を受けるのはハウスメーカーと金融機関、泥を被るのはエンドユーザーという構図が変わらない。

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家賃保証がアパートローン破産を招く??

忍び寄るアパートローン破産

金融機関による昨年の不動産向け融資は12兆円超となり、過去最高を記録したのは新聞などの報道でご承知の通りだろう。

特に、2015年の税制改正で相続税の課税強化にともない、がぜん賃貸住宅需要が増加した。加えて、マイナス金利政策で貸出先を模索する銀行などはこうした融資に動いた結果だ。

しかしながら、賃貸住宅の増加は人口減少社会には似つかわしくない状況で空き家対策などを見ると、いずれはアパートローン破産という結末になりかねない。

相続税対策でハウスメーカーや建築業者にカモられる

地方都市でも相続対策のアパート建設が目立つ。

人口が5~10万人程度の都市で最寄駅も徒歩圏内にないような場所でも、ハウスメーカーや建築業者はアパート建築を勧める。

地主にはブームだからとか節税になると甘い言葉で誘いながら、畑だった土地に数十戸のアパート計画を持ち込む。

地主も不動産賃貸業などやったことがない人が大半だから、業者の言いなりになり、例えば、入居者がいなくても家賃が入る家賃保証の契約をセットにしてアパートを建てさせるのが彼らの常套手段だ。

加えて地元の金融機関も貸出先がないために、こうしたアパート建築に融資をするようになり、1億や2億の融資案件が簡単にできてしまう状況だ。

金融機関の社員も「渡りに船」で建築業者のところに営業に行き、大型の融資案件をいくつももらっている。

また、マイナス金利の影響も手伝って金融機関も無理な案件も取り込んでおり、例えば、本来の担保評価を上回るような貸出も多くなっているようだ。

空室が目立ち始めると危険水域に!

当初は新築プレミアムで入居者がいたが、数年後には空室が3割程度になる場合もある。

そうなると、保証家賃も見直しされてしまい賃料収入は下落する。

新築当初は家賃を高めに設定しても入居者は見つかるが、回りにアパート建築ブームで多くの物件が増えると、入居者は増えないままアパートの戸数ばかりが増加していく。

また、アパート建築業者はその収支計画で当初の2年間は相場よりも高い家賃でアパートの計画をしている場合もある。

「これだけ賃料がありますから1億の返済は楽チンです」なんていうセールストークを鵜呑みにするととんでもないことになる。

確かに新築後、数年間はローン返済より家賃収入の方が多いが、築5,6年で空室が多くなると家賃収入も減りローン返済が厳しくなる。

そうなると、家賃を全般的に下げていかないと空室が埋まらないという流れになり、当初の収支計画は破たんしてしまう。

つまり、その頃にはローン返済も厳しくなり、アパートローン破産の危険水域に入りはじめる。

日本版サブプライムローン??

日銀の黒田総裁はマイナス金利の主な効果の1つに貸家の増加を挙げている。しかしながら、この効果は副作用と言われてもおかしくない。

マイナス金利で借金は容易にできるようになったおかげと相続税の課税強化の影響でアパート建築に拍車がかかっている。

相続税の評価減をするためにアパート建築をするのは昔からある節税手法であるが、人口減少社会の現状を鑑みると、これだけアパートなどの賃貸住宅が増加すれば需給バランスが崩れてしまうのは明らかだ。

アパート融資は地方の農地に賃貸住宅の建築をする場合でも融資してしまう。

土地の担保評価はどう見ているのか、疑問に思うことがある。

ある金融機関では、あまりに利便性に乏しく路線価なども安価な場合、到底自社の保証会社では担保評価できないため、他の流動化債権、証券化の形で融資しているものもある。

A銀行で借入していれば、系列の保証会社の抵当権が設定されているのが一般的だが、よくわからない会社名の抵当権が設定されている場合にはこのパターンである。

こうしたケースは、リーマンショックを呼んだサブプライムローンと同じだ。

複雑な証券化商品が多くなれば、その分、わからないうちにリスクが肥大化していく。

需給バランスが崩壊している賃貸市場に無理なアパートローンが増えている現状は日本版サブプライム問題になりかねない。

 

賃貸アパート・マンションのバブルは崩壊が近い??

賃貸アパート・マンションのバブルはいつ崩壊するのか??

賃貸住宅の市場は変調の兆し

賃貸住宅の大手である大東建託はこのところ受注が厳しくなっている。

昨年の10月から受注高が4か月連続で前年割れ。

そろそろ賃貸バブルも怪しい感じだ。

日銀が今年1月に発表した主要銀行貸出動向調査でも、相続税対策の貸家建設向けの貸し出し需要が鈍化しているとの見方をしており、賃貸建築の受注減少が鮮明になり始めている。

賃貸住宅の空室率が高まる中でも、このところの借り入れ金利の低下などで収益採算性が改善されつつあったが、昨年と同じような内容で賃貸住宅が増加すれば供給過剰になる可能性大である。

国交省は昨年の新設住宅着工戸数を発表しているが、前年比6.4%増の96.7万戸と消費税引き上げ前の駆け込み需要があった2013年の98万戸に迫る数値となっている。

中でも、貸家が前年比10.5%増の41.9万戸という数値で、相続税への対策需要とマイナス金利導入以降、銀行がアパートローンの貸し出しを積極的に行うことからこうした貸家の増加ということになっているわけだ。

サブリース契約が招くアパートローン破産??

貸家のオーナーは空室リスクを回避するために、プロの管理会社、といっても建築業者のひも付き会社による家賃保証でサブリース契約を結ぶ。

業者はサブリース契約を建築前当初から30年保証とか言って勧めてくるが、2年ごとに賃料の見直しがあり、賃料の引き下げが必ずある。

オーナーはそんな契約になっているとは思わず、30年間ずっと同じ賃料が払われると信じ込んでいる場合が多い。

これは、建築業者などが賃料見直しの説明をしていない場合があり、昨年の9月から将来の借り上げ家賃の変動条件を書面で交付して重要事項説明の義務付けすることを国交省が行った。

今更ながと思うが、現実、賃料が下落してアパートローンの返済ができないという実態もある。

今後、少子高齢化で間違えなく供給過剰なマーケットになり、入居者のいない賃貸住宅が増加するかもしれない。

そうなれば、アパートローンで破産という話も現実味が増す。

建築業者はグロスの大きい賃貸住宅を勧める?

都区内では賃貸住宅の需要が見込めると言いながら、業者は数億のマンション建築を勧めてくる。

こうしたシュミュレーションを見る機会が何度となくあるが、彼らの計画は30年間賃料が変動しない、つまり、30年後でも新築時の賃料でシュミュレーションされている。

また、建物の修繕費用の計上もなく、結構大ざっぱな収支計画が大半を占めている。

こうした収支計画を信用してしまうと、数年後にはその目論見通りにはいかないことが判明するだろう。

グロスが大きくなれば賃料収入も多くなり、一見儲かると思いがちだが、この賃料を稼ぐのにどれだけのコストがかかることか・・・

業者の言いなりになると、アパートローン破産になりかねない・・・

 

【4/14 大阪開催・3組限定】 不動産投資に関する個別相談会 開催!

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〒530-0001
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2回目 15:10から16:10
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