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【東海エリア限定】ハウスメーカーなどの注文住宅の設計・見積をプロがチェックします!

【東海エリア限定】

名古屋提携オフィス、静岡・浜松・豊橋エリアのホテルラウンジ、ご自宅・ご指定の場所にも出張して、
戸建て住宅の設計・見積をプロがチェックします!
ご検討の戸建て住宅の設計図や見積書をご用意ください。
それぞれの設計を比較検討し、間取りの使い勝手やデザインなどをアドバイス。

また、見積は適正価格か?検討いたします。

さらに、コストプランニングのアドバイスとご提案をいたします。

サービス内容と料金

・面談による90分間のヒアリングを行います。
検討中の設計や見積等のご不満などをお聞きします。

・ヒアリングに基づき、見積検討、コストプランニングの設計手法等、
書面によるサービスを行います。
*尚、書面は面談後にお渡しいたします。
・料金は税込・出張費込で27,000円になります。

ご相談場所

■名古屋提携オフィス
〒460-0008
名古屋市中区栄3-2-3 名古屋日興證券ビル 4階
市営地下鉄東山線 栄駅 丸栄出口徒歩1分  
もしくは、ご自宅などご指定の場所
(例えば、静岡駅近・豊橋駅近のアソシアホテル、浜松駅近のオークラアクトシティホテルのラウンジ等でもOKです。)

ご相談の希望日時・場所
事前にお電話にてご相談、お問い合わせください。
電話:03-6202-7622
担当:寺岡
*ご相談時間は90分間になります。

期待される効果
ご提案された戸建て住宅の設計図の良し悪しがわかります。

コストプランのご提案等により、見積価格が変わります。
それぞれの建築工法の特徴が理解できます。

こんな方にオススメ
ハウスメーカーなどの相見積もりを行い、比較検討されたい方、
各設計の耐震、断熱性などを確認したい方、
検討中の戸建て住宅の見積価格は適切かどうか知りたい方、
などには最適なサポートです。

もちろん、賃貸併用住宅等を検討中の方もご対応いたします!
当日ご準備いただくもの
電卓、筆記用具
検討中の戸建て住宅の設計図や見積書、パンフレットなどの資料等ご用意ください。

【お問い合わせ先】
アネシスプランニング株式会社
電話:03-6202-7622

【関西圏限定】ハウスメーカーなどの注文住宅の設計・見積・契約書をプロがチェック !

【関西圏限定】戸建て住宅の設計・見積・契約書をプロがチェック !

<関西圏エリア限定>
大阪市内提携オフィスの他、京都府や大阪府内のご自宅、
もしくはご指定の場所にも出張いたします。
ご検討の戸建て住宅等の間取り図や見積書、契約書をご用意ください。
それぞれの内容を検討し、間取りの使い勝手やデザインなどをアドバイス。

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また、見積は適正価格か?検討いたします。
さらに、コストプランニングなどのアドバイスとご提案をいたします。

【サービス内容と料金】

・面談による90分間のヒアリングを行います。
検討中の設計や見積等のご不満などをお聞きします。

・ヒアリングに基づき、見積検討、及び適正価格かどうか、
また、コストプランニングの設計手法等、書面によるサービスを行います。

・気になる各社の建築費用や契約書、施工事例もお見せすることができます。
*尚、書面は面談後にお渡しいたします。

・料金は出張費用とご相談料込で37,800円(税込)になります。

【ご相談場所】

大阪市内の弊社提携オフィス、もしくはご自宅などご指定の場所。
・大阪提携オフィス
〒530-0001
大阪市北区 梅田 2-2-2 ヒルトンプラザウエストオフィスタワー 18階
JR線大阪駅桜橋出口より徒歩5分
市営地下鉄四つ橋線西梅田駅より徒歩3分

【講師】

アネシスプランニング(株) 代表取締役 寺岡 孝

投資マンションにカモられてしまった人の出口戦略

勧められるがままに買ってしまった人たちの処方箋は?

誘うだけ誘っておいて出口はなかなか教えてもらえない不動産投資の世界。
サラリーマンに不動産投資を副業として勧めるがそう簡単に資産形成ができないのが実情である。

では、これまでに勧められるがままに買ったしまった人たちには処方箋があるのだろうか。
不動産業が儲かる仕組みを通して、サラリーマンの副業としての不動産投資の出口を見出してみたい。

不動産会社の儲けの構造

相談にこられたある女性の話。彼女は病院勤めの看護師で、投資用のワンルームマンションを2戸購入していた。
妙齢のマンションオーナーであり、不動産投資家であるわけです。

彼女の投資の内容を見てみると、実は、マンションを購入した借入金で身動きが取れない状態で、マンションオーナーや投資家は表向きの顔。実際は“借金まみれ”というわけだった。

その彼女は不動産会社からマンションを高値で買っており、月々のローンの支払いと管理費などの付帯する費用などが家賃収入を上回ってしまうため、毎月赤字で持ち出しを余儀なくされている。
そのため、黒字でインカムゲインが発生するのはローンを払い終わる30年後。そこまで待たなくてはいけないわけだ。

このあたりのことをよくわかっている不動産会社は「30年後は年金代りになりますよ」と。
しかしながら、「よく考えてみてください。30年の間に物件は古くなりますから家賃は下落するでしょうし、いまは低いローン金利も将来はどうなるかわかりません。」

また、「景気に連動して不動産の市況も変化するはずですし、そもそも日本は地震などの自然災害が多い国ですから、建物がいつ壊れてしまうのかわかりません。」
といろいろと説明はしたものの彼女の心情は「30年後は年金代りになりますよ」という言葉を信じていた。

つまり、彼女の出口戦略は結局30年後の話で、早期売却などの対策は全く考えていなかった。

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こうした心情は自分の買い物は間違えがないと思いたいあらわれだが、実態は30年間に考え得るリスクは枚挙に遑がないわけです。
それらのリスク要因がなにも加味されていないのに、不動産会社は「安定した利益が出ます」と・・・

いわゆる投資の基本は「安く買って高く売り、キャピタルゲイン(売却益)を得る。
これにプラスしてインカムゲインを得る期間を決める」ことが前提。その基本が最初から無視されているのが不動産投資の現状のようだ。

投資用マンションを高く買った彼女は、結果的に安く売ることになるはず。

それではインカムゲイン(運用益)もキャピタルゲインも得ることができず、儲かるのは物件を販売したり管理する不動産会社だけという構図と言えるだろう。

売買から管理委託まで行うことで儲かる

アパートやマンションなどの賃貸管理会社の仕事は地味だが、着実に儲かる仕組みになっている。

賃貸管理会社は賃貸物件の購入者、つまり賃貸物件のオーナーから管理委託を受ける。
管理委託料は賃料の3〜5%程度で10万円の家賃なら5,000円程度。入居者がいれば、1年で6万円の管理委託料が入ってくる。

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入居者の入れ替わりがあった場合、退出時には部屋のクリーニングや壁のクロスの貼り替えなど修繕、そして、賃貸管理会社が不動産業者を兼ねていれば入居者の斡旋、仲介手数料と敷金や礼金がそれぞれ入ってくる。

入居募集に関しての仲介手数料は家賃1カ月分を入居者からもらっているが、本来、賃貸借の仲介手数料はオーナー(貸主)と入居者(借主)それぞれから賃料の0.5ヶ月分以内と法で規定している。

しかしながら、依頼者の承諾がある場合はいずれか一方から賃料1カ月分以内を受けることができるともあり、慣習的には貸主、借主が承諾したことにして入居者がまるまる1カ月分を仲介手数料として払っているのが現実である。

また、賃貸管理会社はオーナーからも広告料などと名目をつけて1カ月分貰っている。
したがって、家賃10万円の物件なら新しい入居者が入居すると、それにともなって仲介手数料等で20万円が入ってくる仕組みだ。

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不動産業者兼任の賃貸管理会社としては適度に入れ替えがあったほうが実入りがいいわけであるが、空室期間が続くと所有者が怒り、修繕回数が増えるのも建物にとってよくはない。
賃貸管理会社の収益のメインは管理委託の手数料。

例えば、1戸当たり1年間で管理委託料が6万円だとすると、100戸あれば600万円、1,000戸あれば6,000万円。
街の小さな不動産屋でも1,000戸くらい管理している会社は相当数存在し、5〜6人の社員で2〜3,000戸を管理している会社もある。

前述のように30年間は所有すると言われたマンションオーナーの物件をその間、管理委託すれば相当な金額となることは理解できるだろう。

加えて修繕のマージンや入れ替えに伴う手数料が入るので、手間はかかるが、日銭が入るビジネスなので賃貸を専門にやっている不動産業者兼任の賃貸管理会社には経営が安定するメリットがある。

ある意味、お客さまを探す必要がなく、賃料を回収すればいい。但し、入居者が賃料を払ってくれないと、法的な手だてを使ったりして回収しないといけないので、面倒は起こりえるが、それでも基本的に戸数が増えればそれだけ儲かるビジネスというわけだ。

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