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「相次ぐ不動産投資トラブル」というテーマでTV取材を受けました

先日、NHKのTV取材がありました。

昨今の不動産投資ブームから、「相次ぐ不動産投資トラブル」というテーマでいろいろなケースでの問題点などのコメントをお話させていただきました。

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番組の詳細が決まりましたらお知らせしたいと思います。

 

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住宅ローンの借換えと生命保険の見直し 個別相談会 受付中!

お金がかかる年代の住宅ローンの見直し方と保険の見直し方をまとめて伝授します!

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住宅ローンでは借り換えのポイントを、保険では生保の見直しポイントをお伝えします。

 

個別相談会の詳細

【サービス内容】

・面談による90分間のヒアリングを行います。
住宅ローンや保険のご不安点などをお聞きします。

・ヒアリングに基づき、住宅ローンの借り換えの有効性、見直しによる家計への効果、保険 商品の見直し等、書面とご提案書によるサービスを行います。
*尚、書面及びご提案書は面談後にお渡しいたします。

【ご相談場所】

弊社オフィスの他、ご自宅等の出張も行います。(都内23区内は交通費無料)
(出張の場合は別途交通費を申し受ける場合がございますので、事前にお問い合わせください。

【ご準備いただくもの】

現在の住宅ローン償還表、加入済みの保険証券、年収がわかる書面、筆記用具、電卓等をご持参ください。

【費用】

10,800円(税込)

【お申し込み方法】

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追ってこちらからご連絡をいたします。

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住宅ローンの借り換えをしたい方、借り換えをしたいがどうしたらいいかわからない方。
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詳しいお問い合わせ先

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大阪の投資マンションにカモられた人

大阪の投資マンション購入はリスクが大きい??

実情は東京よりかなり厳しい??

当方に相談に来られたあるサラリーマン。

住まいは九州地区で大阪のワンルーム投資マンションを複数戸買わされたとのこと。

具体的な話を聞くことこうだ。

そもそもは電話セールスで話を聞いてしまった。

大阪はこれから不動産投資では儲かるとの聞き、具体的な話を聞くことにした。

進められた物件は市内の中心地で入居者の需要が途切れない、絶対にいい物件だし価格も安いから購入しても損はない等々、いろいろとで言われ購入することに・・・

1戸契約すると、その直後にもう1戸買った方がいいと同じマンションの別室を勧めてきて、2戸の方がより収益がいいといわれ、結局2戸目も購入する羽目になった。

ここで、ふと本当に不動産投資でいい内容なのか?疑問に思いネットで検索すると、出て来るわ、ネガティブな話ばかり。

そうこうするうちに3戸目のセールスが来た。

さすがに、怪しいと思い低調にお断りするが、かなりしつこくさすがに切れたと・・・

その後に当方に相談。

物件の詳細を見ていくと内容はいいとは言えなかった。

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また、現場に行ってみると50M先には新築のワンルーム100戸建築中の現場や既存のワンルームマンションが相当数ある。

これでは、とても入居者募集に苦戦することがよくわかる。

需要は少なく供給過多なワンルーム事情

大阪市内の人口動態。

平成22年から5年後にどれだけ増減があったか?

実は、5年間で約2万5千人しか増加していないのが実態で、年換算すれば5千人しか増えていない。

そんな市内の実情に先ほどの買ってしまったマンションがある中央区で100戸や50戸のマンションがバンバン建築されれば供給過多になるのは周知にとおりだ。

まして、既存の物件も存在する訳だから入居者探しには到底苦労する結果になる。

そんなエリアだから新築物件の入居を埋めるために賃料は中古より安くせざろうえない。

敷金ゼロ、礼金ゼロ、退去時の現状回復はクリーニング代の30,000円のみ、こんな募集広告は大阪市内では当たり前になっている。

東京エリアでは考えられない。

ところが、大阪の不動産投資はあべのハルカスや梅田の再開発で人か増えているとか、カジノが来るとか万博があるなど、賃貸需要がどんどん増えるといういい話ばかり聞く。

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しかし、梅田の再開発は20年以上前とさほど変わらず、グランフロントがようやくできたが、新梅田シティやウェスティンホテル大阪あたりまで行くにはほど遠い感がある。

当然、カジノや万博は未知数だ。

こうした背景を鑑みて投資対象になるかどうかはよく検討する必要があるだろう。

ワンルームの価格は安い??

で、実際の状況を見てみよう。

1Rで価格は新築や築浅で1,500万から1,700万円、その賃料は70,000円前後、年間で80~85万円の間。

表面で4%利回りに行くかどうかだ。

これに管理費や修繕積立金、固定資産税など経費を差し引き、さらにローンの返済を考えると手残りの金額は年間で数万円から数十万円しかない。

まして、ローンの借り入れ金が多いと赤字で持ち出しとなる。

これでは、意味のない投資になってしまう。

大阪の賃貸事情は厳しい

大阪の賃貸専門の不動産業者に聞くと、入居募集、特に中古で空きが出ると新たな入居者を探すのに一苦労するという。

それは、新築が建ちすぎてしまい、そこに来て入居者がいないので賃料を下げていく、で中古にいる入居者は更新時期がくれば、新築に移り住むというジプシーのような賃借人が増えているらしい。

確かに、更新の際には更新料や礼金を払う必要があるが、新築に移れば家賃も安くなり更新料など費用を払わずにすむわけだ。

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こうしたサイクルが日常化しているので、古い物件のオーナーは賃料下落や退室時の現状回復費用の負担で儲からなくなっている。

そんな環境でいざ売却となれば、安価な金額でないと売れないという悪循環が起きている。

人口減が今後進むにつれ、こうした負のスパイラルに巻き込まれると、いわゆる負動産投資になってしまう。

不動産業者の話や投資を促す書籍に惑わされることなく、冷静な目で投資物件見極めることだろう。

大阪市内の家賃は新築の物件の方が安い??

家賃は新築の物件の方が安い??

間もなく年度末を迎え、転勤や就職、入学など人の移動時期が近くなる。

そういう意味で1月後半は賃貸の募集も活発である。

 

TVでも賃貸の不動産会社のCMが頻繁に流れるのは、こうした季節需要の背景があるからだ。

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そんな時期に賃貸市場では変わった状況が起こりはじめている。

大阪市内ではこのところの賃貸マンション建築ラッシュで、賃貸物件がかなりダブつき始めている。

そのため、中古の賃貸物件よりも新築物件の方が家賃は安くなってしまっているのが現状だ。

 

賃貸需要はその入居者が多くいればいいのだが、入居者よりも供給物件の方が多くなり、中古賃貸の空室が目立つようになっている。

しかしながら、中古だけではなく新築も完成してから半年経過しても、いまだに満室にならない物件も結構出てきている。

入居者はより安い新築に転居している

新築物件は対オーナーへの対面もあるから、どうしても空室を埋める方へ走る。

となれば、入居時の初期費用は値引き合戦の様相だ。

 

敷金はゼロ、礼金もゼロ、払うのは退去時のクリーニング費用のみという募集物件が多く出回っている。

つまり、新築でさえこうした条件をつけないと入居者がいないというのが現実だ。

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そこで、既存の中古の入居者は更新時に新築の物件に移り住む傾向がある。

契約更新の際には更新料を取られるのであれば、近所の新築の物件に転居した方がお金がかからない。

したがって、安い新築に渡り鳥のように住み替えするわけだ。

大阪市内ではこうした現象が起きはじめている。

 

損するのは大家だけ??

そんな背景から賃貸物件のオーナーはやきもきする。

特に、中古物件のオーナーは大変な状況のようだ。

 

例えば、近所に新築マンションができ、そこに転居する入居者がいたとする。

既存の方は部屋のクリーニング代を払って退去。

クロスや床の汚れは現状回復義務を負わされずに退室されてしまう。

そうなると、オーナーの負担で現状回復せざろうえない。

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これではオーナーは損するばかりだ。

挙句に入居募集では家賃を下げないと入居が厳しいと・・・

数か月の空室が発生すると、ローン返済にも影響が出る。

これでは、何のために不動産投資をしているのかわからない。

 

この状況はいずれ東京にも波及する可能性が高いかもしれない・・・

 

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勧められるがままに買ったしまった人たちの処方箋

では、勧められるがままに買ったしまった人たちはどうしたらいいのだろうか?

事例からその処方箋を探ってみよう。

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何年か前に投資用不動産を購入した上場企業のサラリーマン。

電話勧誘で買ってしまったが、年収が1,000万円以上あり不動産投資での所得税還付の恩恵はここ数年前まで受けていた。

そんな状況で相談に来られ、そろそろ定年も近いし、税金の還付効果も薄らぎ資産の整理をして欲しいとのことで投資マンション2戸の売却を勧めることになった。

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実際に現地調査や市況を調べて査定金額を算出していき、当面は高めの売値で様子を見ることにした。

その間に賃貸借契約の見直しやローンの金利の値下げ交渉を同時進行することを提案。

まず、賃貸借契約はサブリースであったために早期に解約の申し出をすることにした。

それにより、収入は月に1万円ほど多くなった。

 

サブリースの解約は通常、数か月前に解約希望の通告をサブリース会社に行う必要がある。

そのため、早めに対処しておくべきで、物件の売却までには解約しておく方が望ましい。

ただ、昨今の空室率の問題もあり、一概にサブリースを解約するのには個々の物件の立地や賃料などの賃貸条件を精査しておかないといけない。

このあたりの精査はやはりプロにお願いしないと見方を誤る可能性があるので注意が必要だろう。

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次に、ローンの金利は下げられる条件を探る必要がある。

現在、借り入れ中の金融機関に金利交渉をする必要もあるだろうし、3%以上の金利で融資を受けている物件は借り換えも視野に入れておく必要がある。

特に、先日も日銀から発表があったが、マイナス金利の影響で不動産投資に対する金融機関の貸出はバブル期以上で依然、積極的である。新規借入だけではなく、既存のローン借り換えも行う銀行も出始めている。

したがって、高い金利の融資金はこの機会に借り換えを検討しておくべきだろう。

金利が1%違えば収支は改善する場合もある。

このように、売却が決まるまでの間は収支改善の作業をしておくことで、多少の売却期間がかかっても高値で売却できるような出口戦略は考えておくべきであろう。

勧められるがままに買ってしまった人たちができる出口戦略は、まずは今の所有物件を見直しすることだ。

収支やローンの残額、管理費や修繕費用、税金などを精査をし、例えば、収支改善にサブリースや管理委託の契約から自主管理、もしくは管理委託費用の安価な会社への変更、ローンの金利見直しで金利交渉や借り換えというような作業は必要不可欠である。

もし、自分ではなかなか整理がつかずわからないというのであれば、プロの力を借りて早々に出口戦略を立てておくことだろう。

来たるべき売却時に備えるように常に心がけ、いつでも好条件で売れる条件を日々整えておくことが重要であろう。

前述のサラリーマンの方は、最終的には当方が査定した額と実際の売買価格に大きな誤差もなく売却できた。

 

サラリーマンの副業としての不動産投資を行うには?

最近では、サラリーマンの副業として不動産投資は最適だという話をよく耳にする。

これは、不動産業者や金融機関からみれば、サラリーマンはお金が借りやすい、貸しやすいからである。

安定した収入が担保になるサラリーマンは絶好のターゲットだが、実態はどうなのだろうか?

 

不動産投資関係で相談に来られるケースでサラリーマンの方の場合、例えば、ワンルームマンション投資の案件だ。中には、5戸や8戸など複数を所有している人も珍しくない。

気軽にはじめてどんどんマンションを買ってしまった人たちが以外に多い。

なにも知らないままこういう状態になっているので、自分の生活自体を脅かされ、精神的にもすごく不安定な状態になってしまうようだ。

そうならないためには、やはり投資と不動産の勉強は必要。

 

サラリーマンの副業でできればいいが、それが向いている人と向いていない人がいる。

万人ができるわけではないから、シミュレーションを立てて学習していく必要があるだろう。

 

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不動産は株式と違い、簡単にお金に換えることができない。

ほかの金融資産と比べると換金性が悪いという特性をよく理解することがまずは必要だ。

不動産投資に向かない人とは「なにごとも人任せにしてしまう人」。自分の仕事が忙しい人はそういう傾向があるようだ。そして「数字に大雑把な人」。

買ったはいいものの、その物件の収支計算ができない人は少なくない。

そういう人は例外なくうまく行っていない。

 

また、重要なのは、ゴールを明確にすること。投資の場合のゴールは「いくら儲けたいのか」ということ。

たとえば利回りが5%だったとしても、そこに対して1千万円投資する場合と、1億円投資する場合では儲かる金額が大きく違ってくる。

たとえば、アパート経営を始めようと考えたとき、その目的とゴールがはっきりしていないと、ハウスメーカーや建築会社は提案のしようがありません。

「月に最低いくら欲しいのか」を決め、その金額を稼ぎ出すためにはどの程度の規模のアパートを建てればいいのか。

2千万円のアパートでは目標にまったく届かないからといって、1億、2億のおカネを捻出できるのか、その決断ができるかどうかが問われることになる。ただ、不動産投資はなし崩し的に予算を増やしても成功するものではないことは理解しておくべきだろう。

利益を大幅に得ようとする場合、低金利で融資を受けたり、自己資金を穴埋めのために準備しておくなど、リスクヘッジは必要だろう。

 

不動産投資は自己資金が少ないほどリスクが大きくなる。したがって、自己資金が十分でないとしたら、「やらない」「止める」という選択肢を持つべきだ。

言い換えれば、自己資金に余裕があれば、運用のひとつとして不動産投資を検討するという考え方を持っておくべきだ。

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【東海エリア限定】ハウスメーカーなどの注文住宅の設計・見積をプロがチェックします!

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ご検討の戸建て住宅の設計図や見積書をご用意ください。
それぞれの設計を比較検討し、間取りの使い勝手やデザインなどをアドバイス。

また、見積は適正価格か?検討いたします。

さらに、コストプランニングのアドバイスとご提案をいたします。

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・面談による90分間のヒアリングを行います。
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・ヒアリングに基づき、見積検討、コストプランニングの設計手法等、
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アネシスプランニング(株) 代表取締役 寺岡 孝

投資マンションにカモられてしまった人の出口戦略

勧められるがままに買ってしまった人たちの処方箋は?

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サラリーマンに不動産投資を副業として勧めるがそう簡単に資産形成ができないのが実情である。

では、これまでに勧められるがままに買ったしまった人たちには処方箋があるのだろうか。
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不動産会社の儲けの構造

相談にこられたある女性の話。彼女は病院勤めの看護師で、投資用のワンルームマンションを2戸購入していた。
妙齢のマンションオーナーであり、不動産投資家であるわけです。

彼女の投資の内容を見てみると、実は、マンションを購入した借入金で身動きが取れない状態で、マンションオーナーや投資家は表向きの顔。実際は“借金まみれ”というわけだった。

その彼女は不動産会社からマンションを高値で買っており、月々のローンの支払いと管理費などの付帯する費用などが家賃収入を上回ってしまうため、毎月赤字で持ち出しを余儀なくされている。
そのため、黒字でインカムゲインが発生するのはローンを払い終わる30年後。そこまで待たなくてはいけないわけだ。

このあたりのことをよくわかっている不動産会社は「30年後は年金代りになりますよ」と。
しかしながら、「よく考えてみてください。30年の間に物件は古くなりますから家賃は下落するでしょうし、いまは低いローン金利も将来はどうなるかわかりません。」

また、「景気に連動して不動産の市況も変化するはずですし、そもそも日本は地震などの自然災害が多い国ですから、建物がいつ壊れてしまうのかわかりません。」
といろいろと説明はしたものの彼女の心情は「30年後は年金代りになりますよ」という言葉を信じていた。

つまり、彼女の出口戦略は結局30年後の話で、早期売却などの対策は全く考えていなかった。

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こうした心情は自分の買い物は間違えがないと思いたいあらわれだが、実態は30年間に考え得るリスクは枚挙に遑がないわけです。
それらのリスク要因がなにも加味されていないのに、不動産会社は「安定した利益が出ます」と・・・

いわゆる投資の基本は「安く買って高く売り、キャピタルゲイン(売却益)を得る。
これにプラスしてインカムゲインを得る期間を決める」ことが前提。その基本が最初から無視されているのが不動産投資の現状のようだ。

投資用マンションを高く買った彼女は、結果的に安く売ることになるはず。

それではインカムゲイン(運用益)もキャピタルゲインも得ることができず、儲かるのは物件を販売したり管理する不動産会社だけという構図と言えるだろう。

売買から管理委託まで行うことで儲かる

アパートやマンションなどの賃貸管理会社の仕事は地味だが、着実に儲かる仕組みになっている。

賃貸管理会社は賃貸物件の購入者、つまり賃貸物件のオーナーから管理委託を受ける。
管理委託料は賃料の3〜5%程度で10万円の家賃なら5,000円程度。入居者がいれば、1年で6万円の管理委託料が入ってくる。

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入居者の入れ替わりがあった場合、退出時には部屋のクリーニングや壁のクロスの貼り替えなど修繕、そして、賃貸管理会社が不動産業者を兼ねていれば入居者の斡旋、仲介手数料と敷金や礼金がそれぞれ入ってくる。

入居募集に関しての仲介手数料は家賃1カ月分を入居者からもらっているが、本来、賃貸借の仲介手数料はオーナー(貸主)と入居者(借主)それぞれから賃料の0.5ヶ月分以内と法で規定している。

しかしながら、依頼者の承諾がある場合はいずれか一方から賃料1カ月分以内を受けることができるともあり、慣習的には貸主、借主が承諾したことにして入居者がまるまる1カ月分を仲介手数料として払っているのが現実である。

また、賃貸管理会社はオーナーからも広告料などと名目をつけて1カ月分貰っている。
したがって、家賃10万円の物件なら新しい入居者が入居すると、それにともなって仲介手数料等で20万円が入ってくる仕組みだ。

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不動産業者兼任の賃貸管理会社としては適度に入れ替えがあったほうが実入りがいいわけであるが、空室期間が続くと所有者が怒り、修繕回数が増えるのも建物にとってよくはない。
賃貸管理会社の収益のメインは管理委託の手数料。

例えば、1戸当たり1年間で管理委託料が6万円だとすると、100戸あれば600万円、1,000戸あれば6,000万円。
街の小さな不動産屋でも1,000戸くらい管理している会社は相当数存在し、5〜6人の社員で2〜3,000戸を管理している会社もある。

前述のように30年間は所有すると言われたマンションオーナーの物件をその間、管理委託すれば相当な金額となることは理解できるだろう。

加えて修繕のマージンや入れ替えに伴う手数料が入るので、手間はかかるが、日銭が入るビジネスなので賃貸を専門にやっている不動産業者兼任の賃貸管理会社には経営が安定するメリットがある。

ある意味、お客さまを探す必要がなく、賃料を回収すればいい。但し、入居者が賃料を払ってくれないと、法的な手だてを使ったりして回収しないといけないので、面倒は起こりえるが、それでも基本的に戸数が増えればそれだけ儲かるビジネスというわけだ。

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