行列のできる住まいの専門家コラム

52 Articles

サブリースが解約できない物件は売れない!

サブリースが解約できない物件は売れない?

不動産投資の物件を買うと必ずと言っていいほど付いてくるのがサブリース契約。

サブリース契約はオーナーと不動産業者が賃貸借契約を結びその不動産業者が借り上げるという仕組みで、不動産業者がオーナーに家賃を支払うというもの。

借り上げた不動産業者は別な第三者に転貸(又貸し)し、オーナーと契約した家賃よりも高い家賃で貸し出ししている。 オーナーにとってサブリース契約は空室の有無に関係なく家賃が入るので安心ではある。

転貸借(サブリース)の構図

賃貸人(オーナー) ⇒ 賃借人・転貸人(不動産業者) ⇒ 転借人(実際の入居者)

■家賃保証につられて契約したが…

ところが、いざ物件を売却したいと思っても、そう簡単にはいかない。

物件を売却する際にはこのサブリース契約が足かせになるケースが多い。 大半のサブリース契約は売却などのオーナーがチェンジした場合には、そのサブリース契約をそのまま踏襲するという旨の約定が付加されている。

例えば、「物件を第三者に譲渡、所有権を移転する場合には第三者にその地位を承継させる」というような文言があり、承継しない場合には賃料の数か月を賃借人に払う旨も掲載されている。

つまり、「原則サブリース契約は承継、承継しない場合には解約金を払え」という内容だ。 また、賃貸人であるオーナーから、サブリース契約を解約したいと申し出してもなかなか解約に応じない不動産業者が多い。

この際によく言われるのが借地借家法の問題で、賃借人からの解約は数か月前に申し出をすることで簡単に解約はできるが、賃貸人からの解約は正当な事由がないと解約は難しいとされている。

したがって、ある意味オーナーにとっては不利な契約とも言える。 サブリース契約の当事者である不動産会社は、必ずこの借地借家法を持ち出しして解約には応じられないという。

戸当たり月1万円程度の手数料利益があるサブリース契約は不動産業者にとっては大きな収入源であり、その契約数が減少すれば収入源が減るのでそう簡単には解約に応じないのが現状だ。 こうした背景から、いざ物件を売ろうと思ってもサブリース契約が解約できるかどうかが大きなポイントとなっている。

ここ1,2年の傾向はサブリース契約がついている物件はなかなか売却までにはいたらない場合が多い。

サブリース契約での保証賃料はどうしても市況の賃料と乖離しており、表面利回りも保証賃料では魅力的な数値にはならないため、売値は市況よりも大幅に安価となり、とてもローンの残債務が解消できない。

せめて市況の価格で売りたいと思うのがオーナーの心情だ。 となれば、まずはサブリース契約をいかに解約するかが売却への第一歩となる。 実際にサブリース契約が解約できるかどうはその契約書の読み込みが必要になるし、解約時期も大半は申出をしてから6か月後でないと解約できない。

例えば、4月に申し出をしても10月でないと解約にはならないタイムラグが生じる。 そうなると、売却時期6か月先でないと市況値では売れないということになる。

それだけ、計画性をもたないと物件の売却は出来にくいことがわかる。

■サブリース契約は解消できたが、その先の賃貸借契約もサブリース契約??

あるオーナーはサブリース契約で投資マンションを2戸保有しているが、2戸ともサブリース契約で賃料を得ていた。

収益も芳しくないため売却をしたいと思って、このサブリース契約の解約を申し出し、解約できたと喜んでいたが次なる問題が発生した。

なんと転借人がまたもや不動産業者で、その不動産業者がさらに第三者に転貸していたのは発覚した。

いわゆるサブリースのサブリースで、業者間ではサブサブの契約と言われる代物だ。

サブサブリース契約の実態

オーナー ⇒ 不動産業者(サブリース) ⇒ 不動産業者(サブリース) ⇒ 実際の入居者

このオーナーは6か月前に最初のサブリース契約の解約通知を出し、6か月後に解約できたが、再度、サブリース契約の解約を通知する羽目にあってしまった。

しかも、解約にはペナルティで賃料6か月分の費用を払うことに…

結局、実際の入居者との賃貸借契約にたどり着くまでには約1年以上かかり、しかも解約に伴う費用が賃料6か月分というもの。

これほどヒドイ内容とは思っていなかったオーナー、まんまと不動産業者にカモられてしまったわけである。

すべてのサブリース契約の解約は1年越しで、そこからようやく売却への道が開けた。

■サブリース契約の解約や投資マンションの売却などのお問い合わせはこちら

アネシスプランニング株式会社

電話:03-6202-7622

メール:info@anesisplan.co,jp

メンテナンス終了のお知らせ

ホームページ上のお問い合わせフォームつきまして、メンテナンスが終了いたしました。

ご迷惑をお掛けし、大変申し訳ございませんでした。

なお、ご相談・お問い合わせにつきましてはinfo@anesisplan.co.jpのアドレス宛にでも承っております。

ご相談・お問い合わせ内容をご記入のうえお送りください。

何とぞよろしくお願い申し上げます。 

アネシスプランニング株式会社

お問い合わせフォームについて

ホームページ上のお問い合わせフォームつきまして、現在メンテナンス中でございます。

ご相談・お問い合わせにつきましてはinfo@anesisplan.co.jpのアドレス宛にご相談・お問い合わせ内容をご記入のうえ、お送りくださいますようお願い申し上げます。

なお、ご相談・お問い合わせの際には、お名前・ご住所・ご連絡先のお電話番号・メールアドレスをご記載ください。

お手数をお掛けしますが、何とぞよろしくお願い申し上げます。

アネシスプランニング株式会社

2021年 年頭所感

2021年 年頭所感

 

あけましておめでとうございます。

幸多き新しい年を迎えられましたこととお慶び申し上げます。

 

さて、今年はいつものような新春を迎えるという感覚がないのが実感ではないでしょうか。

例年、年末年始の長い休みには、帰省や旅行などでその年の疲れを取り、来る年の希望を抱きながら家族の皆さんや友人などで過ごすことが多いわけですが、そういったことができないという非常に辛い年越し、新春を迎えることになってしまいました。

なかなかコロナの終息が見えない中、今年一年、耐えて過ごすことが必要かもしれません。

 

今年の干支は丑年になりますが、この丑(牛)は食牛や乳牛、あるいは耕作で使用する牛がおり、農業や酪農で助けてくれる動物として重要なものでした。

こうした作業を手伝ってもらえるという意味で丑年には「我慢する」、「耐える」あるいは「芽が出る」という年を表すと言われています。

この丑年、まさに、コロナ禍での我慢の年とも言えるでしょう。

そんな中でも、地道にゆっくりと着実に進めて行きたい年にしたいものです。

 

弊社は昨年10月をもって、無事に15年目を迎えることができました。

ひとえに、今日まで多くの皆さまに支えら、助けていただいたことでこの日を迎えられ、皆さま方には心より御礼を申し上げます。

 

2021年、我慢の年にはなりそうですが、皆さまにとりまして今年も良き年でありますように、心よりお祈り申し上げます。

 

*新年は1月5日(火)より営業いたします。

 

■アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

電話:03-6202-7622

メール:info@anesisplan.co.jp

10月11日(日)ビルメンテナンスに伴う停電に関するお知らせ

10月11日(日)ビルメンテナンスに伴う停電に関するお知らせ

お客様各位

拝啓 時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。

また、平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

さて、この度、弊社がございます「ワカ末ビル」において、10月11日(日)にビルメンテナンスを行います関係で停電が発生いたします。

そのため、10月11日(日)終日は停電の為、電話がつながらない状況になります。

つきましては、ビルメンテナンス当日の弊社へのご連絡はたいへん申し訳ございませんがメールにて(info@anesisplan.co.jp)にてご対応させていただきます。

皆さまにはご不便等をお掛けしますが、何とぞよろしくお願い申し上げます。

アネシスプランニング(株)

寺岡 孝

8月28日新刊発売!「不動産投資の曲がり角 でどうする」

8月28日新刊発売!

「不動産投資の曲がり角 でどうする」

■新刊のご案内

コロナ禍で不動産市況も大きく変わろうとしています。

インバウンドを見込んで多くのホテルが建築されてきましたが、ホテル需要はかなり厳しい環境下です。

加えて、在宅ワークやリモートワークでオフィス需要も激変しています。

そのため、都心に住むという需要も減少していく可能性があります。

そうなると、都心の住宅需要も大きく変化するでしょう。

今までは、1つの場所にホテルやオフィス、商業施設を集めてきた不動産のビジネスモデルが崩壊しつつあります。

そんな激変する不動産市場に対して、投資対象としての見直しが必要な時代になりました。

あなたもサラリーマン大家になれると称して、副業すれば儲かるなどという触れ込みはそろそろ通用しなくなります。

そうした経済環境の変化をいち早く察知して、不動産投資を今後、どうしたらいいのか?

不動産投資を行っている大半の人はローンを利用して投資をしています。

しかしながら、投資先でのローン返済の原資である賃料が入らないとなれば、運用はヤバくなり、最悪は破綻します。

そうなると、早めに不動産を売って換金したくなりますが、その心情を持った投資家の多くは保有物件を売りに出し始めるでしょう。

そうなると、売りが売りを呼んでしまう現象となり、不動産価格は下がり始めます・・・

今後の不動産投資を占う上で、今、知っておく必要がある内容を本文でお伝えしております。

まさに、あなたならばここで「で、どうする?」

という考えを持たれてはいかがでしょうか。

■書籍のご予約はこちら

■書籍等に関するお問い合わせ、不動産投資のご相談はこちら

アネシスプランニング(株)

電話:03-6202-7622

メール:info@anesisplan.co.jp

 

料金改定について

令和2年4月10日よりご相談料等の一部料金改定を行っております。

詳しくはホームページ、お電話、メールにてご確認、お問い合わせのほどお願い申し上げます。

大変申し訳ございませんが、何とぞ宜しくご理解のほどお願い申し上げます。

2020年 年頭所感

あけましておめでとうございます。

幸多き新しい年を迎えられましたこととお慶び申し上げます。

 

さて、今年は皆さまご承知の通り、オリンピックイヤーの年。

オリンピックを機に世の中はどう変わるのでしょうか。

 

特に、今夏は東京オリンピックの開催に伴い、多くの企業でテレワーク等の推進が見込まれております。

 

こうしたきっかけから、テレワークが恒常的にできるようになれば、住む場所や住まいの形態は変化する可能性が高くなくなります。

 

そうなれば、東京一極集中は少しでも緩和されるかもしれません。

 

また、4月1日からは約120年前に制定された民法が改正され、その施行の年になります。

消費生活に関わる多くの内容も含まれており、改正点は熟知しておく必要がありますね。

 

さて、今年は十二支で子年。

干支で言えば、庚子年となり、動きがあり新しいものを作ろうとされる年と言われます。

 

そんな2020年、皆さまにとりまして今年も良き年でありますように、心よりお祈り申し上げます。

 

*新年は1月4日(土)より営業いたします。

■アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

電話:03-6202-7622

メール:info@anesisplan.co.jp

年末年始の休業日についてのご案内

平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

さて、弊社の年末年始の休業日につきまして下記の通りご案内申し上げます。

 

<年末年始休業日のご案内>

令和1年12月30日(月)より翌年1月3日(金)まで休業とさせて頂きます。

新年は令和1年1月4日(土)よりの営業となります。

 

何とぞ宜しくお願い申し上げます。

 

【お問い合わせ先】

アネシスプランニング株式会社

電話:03-6202-7622

メール:info@anesisplan.co.jp

10月20日(日)ビルメンテナンスに伴う停電のお知らせ

10月20日(日)ビルメンテナンスに伴う停電に関するお知らせ

お客様各位

拝啓 時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。

また、平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

さて、この度、弊社がございます「ワカ末ビル」において、10月20日(日)にビルメンテナンスを行います関係で停電が発生いたします。

そのため、10月20日(日)終日は停電の為、電話がつながらない状況になります。

つきましては、ビルメンテナンス当日の弊社へのご連絡はたいへん申し訳ございませんがメールにて(info@anesisplan.co.jp)にてご対応させていただきます。

皆さまにはご不便等をお掛けしますが、何とぞよろしくお願い申し上げます。

アネシスプランニング(株)

寺岡 孝

無料電話相談 メール相談