お金と住まいの専門家コラム

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サブリースが解約できない物件は売れない!

サブリースが解約できない物件は売れない?

不動産投資の物件を買うと必ずと言っていいほど付いてくるのがサブリース契約。

サブリース契約はオーナーと不動産業者が賃貸借契約を結びその不動産業者が借り上げるという仕組みで、不動産業者がオーナーに家賃を支払うというもの。

借り上げた不動産業者は別な第三者に転貸(又貸し)し、オーナーと契約した家賃よりも高い家賃で貸し出ししている。 オーナーにとってサブリース契約は空室の有無に関係なく家賃が入るので安心ではある。

転貸借(サブリース)の構図

賃貸人(オーナー) ⇒ 賃借人・転貸人(不動産業者) ⇒ 転借人(実際の入居者)

■家賃保証につられて契約したが…

ところが、いざ物件を売却したいと思っても、そう簡単にはいかない。

物件を売却する際にはこのサブリース契約が足かせになるケースが多い。 大半のサブリース契約は売却などのオーナーがチェンジした場合には、そのサブリース契約をそのまま踏襲するという旨の約定が付加されている。

例えば、「物件を第三者に譲渡、所有権を移転する場合には第三者にその地位を承継させる」というような文言があり、承継しない場合には賃料の数か月を賃借人に払う旨も掲載されている。

つまり、「原則サブリース契約は承継、承継しない場合には解約金を払え」という内容だ。 また、賃貸人であるオーナーから、サブリース契約を解約したいと申し出してもなかなか解約に応じない不動産業者が多い。

この際によく言われるのが借地借家法の問題で、賃借人からの解約は数か月前に申し出をすることで簡単に解約はできるが、賃貸人からの解約は正当な事由がないと解約は難しいとされている。

したがって、ある意味オーナーにとっては不利な契約とも言える。 サブリース契約の当事者である不動産会社は、必ずこの借地借家法を持ち出しして解約には応じられないという。

戸当たり月1万円程度の手数料利益があるサブリース契約は不動産業者にとっては大きな収入源であり、その契約数が減少すれば収入源が減るのでそう簡単には解約に応じないのが現状だ。 こうした背景から、いざ物件を売ろうと思ってもサブリース契約が解約できるかどうかが大きなポイントとなっている。

ここ1,2年の傾向はサブリース契約がついている物件はなかなか売却までにはいたらない場合が多い。

サブリース契約での保証賃料はどうしても市況の賃料と乖離しており、表面利回りも保証賃料では魅力的な数値にはならないため、売値は市況よりも大幅に安価となり、とてもローンの残債務が解消できない。

せめて市況の価格で売りたいと思うのがオーナーの心情だ。 となれば、まずはサブリース契約をいかに解約するかが売却への第一歩となる。 実際にサブリース契約が解約できるかどうはその契約書の読み込みが必要になるし、解約時期も大半は申出をしてから6か月後でないと解約できない。

例えば、4月に申し出をしても10月でないと解約にはならないタイムラグが生じる。 そうなると、売却時期6か月先でないと市況値では売れないということになる。

それだけ、計画性をもたないと物件の売却は出来にくいことがわかる。

■サブリース契約は解消できたが、その先の賃貸借契約もサブリース契約??

あるオーナーはサブリース契約で投資マンションを2戸保有しているが、2戸ともサブリース契約で賃料を得ていた。

収益も芳しくないため売却をしたいと思って、このサブリース契約の解約を申し出し、解約できたと喜んでいたが次なる問題が発生した。

なんと転借人がまたもや不動産業者で、その不動産業者がさらに第三者に転貸していたのは発覚した。

いわゆるサブリースのサブリースで、業者間ではサブサブの契約と言われる代物だ。

サブサブリース契約の実態

オーナー ⇒ 不動産業者(サブリース) ⇒ 不動産業者(サブリース) ⇒ 実際の入居者

このオーナーは6か月前に最初のサブリース契約の解約通知を出し、6か月後に解約できたが、再度、サブリース契約の解約を通知する羽目にあってしまった。

しかも、解約にはペナルティで賃料6か月分の費用を払うことに…

結局、実際の入居者との賃貸借契約にたどり着くまでには約1年以上かかり、しかも解約に伴う費用が賃料6か月分というもの。

これほどヒドイ内容とは思っていなかったオーナー、まんまと不動産業者にカモられてしまったわけである。

すべてのサブリース契約の解約は1年越しで、そこからようやく売却への道が開けた。

■サブリース契約の解約や投資マンションの売却などのお問い合わせはこちら

アネシスプランニング株式会社

電話:03-6655-6877

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2021年 年頭所感

2021年 年頭所感

あけましておめでとうございます。

幸多き新しい年を迎えられましたこととお慶び申し上げます。

さて、今年はいつものような新春を迎えるという感覚がないのが実感ではないでしょうか。

例年、年末年始の長い休みには、帰省や旅行などでその年の疲れを取り、来る年の希望を抱きながら家族の皆さんや友人などで過ごすことが多いわけですが、そういったことができないという非常に辛い年越し、新春を迎えることになってしまいました。

なかなかコロナの終息が見えない中、今年一年、耐えて過ごすことが必要かもしれません。

今年の干支は丑年になりますが、この丑(牛)は食牛や乳牛、あるいは耕作で使用する牛がおり、農業や酪農で助けてくれる動物として重要なものでした。

こうした作業を手伝ってもらえるという意味で丑年には「我慢する」、「耐える」あるいは「芽が出る」という年を表すと言われています。

この丑年、まさに、コロナ禍での我慢の年とも言えるでしょう。

そんな中でも、地道にゆっくりと着実に進めて行きたい年にしたいものです。

弊社は昨年10月をもって、無事に15年目を迎えることができました。

ひとえに、今日まで多くの皆さまに支えら、助けていただいたことでこの日を迎えられ、皆さま方には心より御礼を申し上げます。

2021年、我慢の年にはなりそうですが、皆さまにとりまして今年も良き年でありますように、心よりお祈り申し上げます。

*新年は1月5日(火)より営業いたします。

■アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

電話:03-6202-7622

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8月28日新刊発売!「不動産投資の曲がり角 でどうする」

8月28日新刊発売!「不動産投資の曲がり角 でどうする」損切りするか、保有し続ける。それでも不動産投資がしたい人が知っておきたい新常識

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コロナ禍で不動産市況も大きく変わろうとしています。インバウンドを見込んで多くのホテルが建築されてきましたが、ホテル需要はかなり厳しい環境下です。

加えて、在宅ワークやリモートワークでオフィス需要も激変しています。そのため、都心に住むという需要も減少していく可能性があります。

そうなると、都心の住宅需要も大きく変化するでしょう。今までは、1つの場所にホテルやオフィス、商業施設を集めてきた不動産のビジネスモデルが崩壊しつつあります。そんな激変する不動産市場に対して、投資対象としての見直しが必要な時代になりました。

あなたもサラリーマン大家になれると称して、副業すれば儲かるなどという触れ込みはそろそろ通用しなくなります。そうした経済環境の変化をいち早く察知して、不動産投資を今後、どうしたらいいのか?

不動産投資を行っている大半の人はローンを利用して投資をしています。しかしながら、投資先でのローン返済の原資である賃料が入らないとなれば、運用はヤバくなり、最悪は破綻します。

そうなると、早めに不動産を売って換金したくなりますが、その心情を持った投資家の多くは保有物件を売りに出し始めるでしょう。そうなると、売りが売りを呼んでしまう現象となり、不動産価格は下がり始めます・・・

今後の不動産投資を占う上で、今、知っておく必要がある内容を本文でお伝えしております。まさに、あなたならばここで「で、どうする?」

という考えを持たれてはいかがでしょうか。

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アネシスプランニング(株)電話:03-6202-7622

投資マンションにカモられる20代のサラリーマン

サラリーマンに人気の投資マンションはどう変わる?(その4)

投資マンションにカモられる20代のサラリーマン

マンションの住戸を買えば家賃収入や売却益が得られるという触れ込みで、不動産投資の専門業者が投資マンションの勧誘をしていますが、近年では20代のサラリーマンがこの投資マンションにカモられています。

★都心ではワンルームが主流を占める

国民生活センターの相談事例によれば、「投資用マンションをしつこく勧誘され、不動産会社が怖くて契約をしてしまった」とか

「街頭アンケートに記入したら投資用マンションを勧誘され契約してしまった」、

あるいは「家賃保証があると勧誘され投資用マンションを購入したが、赤字になっている」

また、「業者に指示されて虚偽申告をしローン等を組んだが支払えない」といった内容です。

 

読者の皆さんに心当たりがある方もいらっしゃるかもしれませんね。

こうした相談事例は、社会人に成りたての世代や社会人の経験が浅い世代を狙ったものです。

 

こんな事例があります。

とある大手企業に勤務するDさんは、社会人になって5年ほど、ようやく会社にもなれてきた時期です。

そんな彼は、自分らが住む会社の寮の近くで、ある女性に声を掛けられます。

女性は20代前半で、最初はどういうことかと思ったそうですが、「お金に関するアンケートです」と称して、いくつかの質問に回答するもので、最終的には住所や連絡先、メールアドレスなど、個人情報を書いてアンケートに答えたそうです。

その数日後に、この女性から携帯に電話がかかってきて、お金の運用などに興味があれば一度、会って詳しいお話がしたいとのことでした。

 

その時は何の疑いもなく、単に「お金の運用方法などの話を聞くだけなら」ということで、その女性と会うことになりました。

 

アポイントの当日、指定された場所に出向きましたが、電話をかけてきた女性は急遽、別の仕事が入ってしまい、自分の上司がお話をさせていただくことになりましたとの連絡がありました。

まぁ、そういうこともアリと思い、実際にはその上司と会う結果になりました。

 

ここからは、お金の運用といっても投資マンションのセールスを受けることになります。

相手はその道のプロですから、投資マンションのメリットしか話をしません。

 

すっかりDさんはその気になってしまい、まずは1戸目を後日、街の喫茶店で契約しました。

 

不動産業者はクーリングオフができないように、Dさんが指示した場所でということで契約をしていました。

この時、Dさんに知識があれば、クーリングオフの対象にできたかもしれません。

で、とりあえず、1戸ぐらい持っていてもそれほど損はしないだろうし、将来、年金代わりにもなるからと、自分に納得をさせていました。

しかしながら、この不動産会社は間髪入れずに2戸目のセールスを行います。

「いい物件が出ました、Dさん、これは絶対に買いですよ!」といわれ、1戸目の決済当日に2戸目の契約をしてしまうのです。

こうして、Dさんはまんまとカモられてしまったのです。

その後もDさんをターゲットにしていたセールスマンは、「今度、私が不動産投資会社を設立しましたが、いい出物の物件を自社で買いましたのでぜひ」ということで、3戸目も契約してしまったのです。

Dさんは結局、投資マンション用のローンを約7,000万円組んでいます。

私のところに相談に来た時点は年間の持ち出し金は約70万円で、投資案件としてはなかなか厳しいものでした。

最終的には、保有物件をすべて売却したいということで、その売却の進め方や売り元の不動産業者とは縁を切りたいということでした。

 

いかがでしょうか。

最初の取っ掛かりは女性で、ソフトなイメージでコンタクトを取りに来ます。

次に、出会った女性から連絡がいくのですが、実は投資マンションのセールスマンと会うことに・・・

実に手口が巧妙です。

Dさんが仮に、金融などの投資を勉強してそれなりの知識があれば、カモられてなかったかもしれません。

 

特に、不動産投資はいくつもの基本的な知識を必要とします。

不動産投資はそもそもは不動産賃貸業ですから、賃貸借契約を基本とする法律の熟知や家賃回収などの入居者との面倒なやり取り、加えて、貸室に関する建築の知識やローンなどの金融の話も知る必要があります。

こうした専門性の高いものを扱っているので、とうてい20代のサラリーマンでは、プロの不動産業者にはかなわないわけです。

このように、情報の非対称性が悪夢を生み、結果的にはババを引くのは購入者となるわけです。

著書「不動産投資は出口戦略が9割」

Dさんをターゲットにしていたセールスマン、3戸目を契約してからしばらくの後、連絡はつかなくなりました。

設立した会社も本人もドロンしてしまったようです。

■投資マンションの保有お悩みの方へ

詳しいご相談はこちら

アネシスプランニング株式会社

電話:03-6202-7622

メール:info@anesisplan.co.jp

2020年 年頭所感

あけましておめでとうございます。

幸多き新しい年を迎えられましたこととお慶び申し上げます。

 

さて、今年は皆さまご承知の通り、オリンピックイヤーの年。

オリンピックを機に世の中はどう変わるのでしょうか。

 

特に、今夏は東京オリンピックの開催に伴い、多くの企業でテレワーク等の推進が見込まれております。

 

こうしたきっかけから、テレワークが恒常的にできるようになれば、住む場所や住まいの形態は変化する可能性が高くなくなります。

 

そうなれば、東京一極集中は少しでも緩和されるかもしれません。

 

また、4月1日からは約120年前に制定された民法が改正され、その施行の年になります。

消費生活に関わる多くの内容も含まれており、改正点は熟知しておく必要がありますね。

 

さて、今年は十二支で子年。

干支で言えば、庚子年となり、動きがあり新しいものを作ろうとされる年と言われます。

 

そんな2020年、皆さまにとりまして今年も良き年でありますように、心よりお祈り申し上げます。

 

*新年は1月4日(土)より営業いたします。

■アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

電話:03-6202-7622

メール:info@anesisplan.co.jp

2019年 年頭所感

あけましておめでとうございます。

幸多き新しい年を迎えられましたこととお慶び申し上げます。

今年は天皇陛下の退位が行われる年になります。

これにともない、元号も変わることになり、新しい元号は4月1日に発表されます。

この天皇陛下の退位は江戸時代後半の光格天皇以来、約200年ぶりに行われ、生涯、天皇であり続ける制度が導入された明治以降では、初めての天皇の退位が行われることになっています。

それだけ今年はある意味、貴重な年となり、新たな節目の年でもあります。

さて、「亥」の年であります本年。

「亥」は十二支の中でも、特にいろいろな力を持っている縁起物だそうです。

例えば、災難を除き利益をもたらす摩利支天様が猪の背中に乗って示されていると言われています。

また、猪は「猪突猛進」と言われるように、目標に向かって突き進む、あるいは「起死回生」の動物としての縁起物で昔から尊ばれています。

そんな言い伝えのある十二支の結びの年、その結びにふさわしい、そして節目のある良き年になって欲しいと思う次第です。

新しい春、今年もよき出来事、よき出会いを願うとともに、皆さまにとりまして今年も良き年でありますように、心よりお祈り申し上げます。

本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

*新年は1月4日(金)より営業いたします。

■アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

電話:03-6202-7622

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年末年始の休業日についてのご案内

年末年始の休業日についてのご案内

平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

さて、弊社の年末年始の休業日につきまして下記の通りご案内申し上げます。

<年末年始休業日のご案内>

平成30年12月30日(日)より翌年1月3日(木)まで休業とさせて頂きます。

新年は平成31年1月4日(金)よりの営業となります。

何とぞ宜しくお願い申し上げます。

【お問い合わせ先】

アネシスプランニング株式会社

電話:03-6202-7622

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10月13日、14日ビルメンテナンスにともなう停電のお知らせ

10月13日(土)、14日(日)ビルメンテナンスに伴う停電に関するお知らせ

お客様各位

拝啓 時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。

また、平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

さて、この度、弊社がございます「ワカ末ビル」のビルメンテナンスに伴い停電が発生いたします。

つきましては、10月13日(土)の18時以降、14日(日)の終日は停電の為、電話がつながらない状況になります。

両日の弊社へのご連絡、ご相談等がございましたら、たいへん申し訳ございませんがメールにて(お問い合わせフォームへ)にてご対応させていただきます。

皆さまにはご不便等をお掛けしますが、何とぞよろしくお願い申し上げます。

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寺岡 孝

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