お金と住まいの専門家コラム

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賃貸アパート・マンションのバブルは崩壊が近い??

賃貸アパート・マンションのバブルはいつ崩壊するのか??

賃貸住宅の市場は変調の兆し

賃貸住宅の大手である大東建託はこのところ受注が厳しくなっている。

昨年の10月から受注高が4か月連続で前年割れ。

そろそろ賃貸バブルも怪しい感じだ。

日銀が今年1月に発表した主要銀行貸出動向調査でも、相続税対策の貸家建設向けの貸し出し需要が鈍化しているとの見方をしており、賃貸建築の受注減少が鮮明になり始めている。

賃貸住宅の空室率が高まる中でも、このところの借り入れ金利の低下などで収益採算性が改善されつつあったが、昨年と同じような内容で賃貸住宅が増加すれば供給過剰になる可能性大である。

国交省は昨年の新設住宅着工戸数を発表しているが、前年比6.4%増の96.7万戸と消費税引き上げ前の駆け込み需要があった2013年の98万戸に迫る数値となっている。

中でも、貸家が前年比10.5%増の41.9万戸という数値で、相続税への対策需要とマイナス金利導入以降、銀行がアパートローンの貸し出しを積極的に行うことからこうした貸家の増加ということになっているわけだ。

サブリース契約が招くアパートローン破産??

貸家のオーナーは空室リスクを回避するために、プロの管理会社、といっても建築業者のひも付き会社による家賃保証でサブリース契約を結ぶ。

業者はサブリース契約を建築前当初から30年保証とか言って勧めてくるが、2年ごとに賃料の見直しがあり、賃料の引き下げが必ずある。

オーナーはそんな契約になっているとは思わず、30年間ずっと同じ賃料が払われると信じ込んでいる場合が多い。

これは、建築業者などが賃料見直しの説明をしていない場合があり、昨年の9月から将来の借り上げ家賃の変動条件を書面で交付して重要事項説明の義務付けすることを国交省が行った。

今更ながと思うが、現実、賃料が下落してアパートローンの返済ができないという実態もある。

今後、少子高齢化で間違えなく供給過剰なマーケットになり、入居者のいない賃貸住宅が増加するかもしれない。

そうなれば、アパートローンで破産という話も現実味が増す。

建築業者はグロスの大きい賃貸住宅を勧める?

都区内では賃貸住宅の需要が見込めると言いながら、業者は数億のマンション建築を勧めてくる。

こうしたシュミュレーションを見る機会が何度となくあるが、彼らの計画は30年間賃料が変動しない、つまり、30年後でも新築時の賃料でシュミュレーションされている。

また、建物の修繕費用の計上もなく、結構大ざっぱな収支計画が大半を占めている。

こうした収支計画を信用してしまうと、数年後にはその目論見通りにはいかないことが判明するだろう。

グロスが大きくなれば賃料収入も多くなり、一見儲かると思いがちだが、この賃料を稼ぐのにどれだけのコストがかかることか・・・

業者の言いなりになると、アパートローン破産になりかねない・・・

 

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投資マンションにカモられてしまった人の出口戦略(続編)

誘うだけ誘っておいて出口はなかなか教えてもらえない不動産投資の世界。
サラリーマンに不動産投資を副業として勧めるがそう簡単に資産形成ができないのが実情である。

では、これまでに勧められるがままに買ったしまった人たちには処方箋があるのだろうか。
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勧められるがままに買ったしまった人たちの処方箋

では、勧められるがままに買ったしまった人たちはどうしたらいいのだろうか?

事例からその処方箋を探ってみよう。

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何年か前に投資用不動産を購入した上場企業のサラリーマン。

電話勧誘で買ってしまったが、年収が1,000万円以上あり不動産投資での所得税還付の恩恵はここ数年前まで受けていた。

そんな状況で相談に来られ、そろそろ定年も近いし、税金の還付効果も薄らぎ資産の整理をして欲しいとのことで投資マンション2戸の売却を勧めることになった。

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実際に現地調査や市況を調べて査定金額を算出していき、当面は高めの売値で様子を見ることにした。

その間に賃貸借契約の見直しやローンの金利の値下げ交渉を同時進行することを提案。

まず、賃貸借契約はサブリースであったために早期に解約の申し出をすることにした。

それにより、収入は月に1万円ほど多くなった。

サブリースの解約は通常、数か月前に解約希望の通告をサブリース会社に行う必要がある。

そのため、早めに対処しておくべきで、物件の売却までには解約しておく方が望ましい。

ただ、昨今の空室率の問題もあり、一概にサブリースを解約するのには個々の物件の立地や賃料などの賃貸条件を精査しておかないといけない。

このあたりの精査はやはりプロにお願いしないと見方を誤る可能性があるので注意が必要だろう。

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次に、ローンの金利は下げられる条件を探る必要がある。

現在、借り入れ中の金融機関に金利交渉をする必要もあるだろうし、3%以上の金利で融資を受けている物件は借り換えも視野に入れておく必要がある。

特に、先日も日銀から発表があったが、マイナス金利の影響で不動産投資に対する金融機関の貸出はバブル期以上で依然、積極的である。新規借入だけではなく、既存のローン借り換えも行う銀行も出始めている。

したがって、高い金利の融資金はこの機会に借り換えを検討しておくべきだろう。

金利が1%違えば収支は改善する場合もある。

このように、売却が決まるまでの間は収支改善の作業をしておくことで、多少の売却期間がかかっても高値で売却できるような出口戦略は考えておくべきであろう。

勧められるがままに買ってしまった人たちができる出口戦略は、まずは今の所有物件を見直しすることだ。

収支やローンの残額、管理費や修繕費用、税金などを精査をし、例えば、収支改善にサブリースや管理委託の契約から自主管理、もしくは管理委託費用の安価な会社への変更、ローンの金利見直しで金利交渉や借り換えというような作業は必要不可欠である。

もし、自分ではなかなか整理がつかずわからないというのであれば、プロの力を借りて早々に出口戦略を立てておくことだろう。

来たるべき売却時に備えるように常に心がけ、いつでも好条件で売れる条件を日々整えておくことが重要であろう。

前述のサラリーマンの方は、最終的には当方が査定した額と実際の売買価格に大きな誤差もなく売却できた。

サラリーマンの副業としての不動産投資を行うには?

最近では、サラリーマンの副業として不動産投資は最適だという話をよく耳にする。

これは、不動産業者や金融機関からみれば、サラリーマンはお金が借りやすい、貸しやすいからである。

安定した収入が担保になるサラリーマンは絶好のターゲットだが、実態はどうなのだろうか?

不動産投資関係で相談に来られるケースでサラリーマンの方の場合、例えば、ワンルームマンション投資の案件だ。中には、5戸や8戸など複数を所有している人も珍しくない。

気軽にはじめてどんどんマンションを買ってしまった人たちが以外に多い。

なにも知らないままこういう状態になっているので、自分の生活自体を脅かされ、精神的にもすごく不安定な状態になってしまうようだ。

そうならないためには、やはり投資と不動産の勉強は必要。

サラリーマンの副業でできればいいが、それが向いている人と向いていない人がいる。

万人ができるわけではないから、シミュレーションを立てて学習していく必要があるだろう。

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不動産は株式と違い、簡単にお金に換えることができない。

ほかの金融資産と比べると換金性が悪いという特性をよく理解することがまずは必要だ。

不動産投資に向かない人とは「なにごとも人任せにしてしまう人」。自分の仕事が忙しい人はそういう傾向があるようだ。そして「数字に大雑把な人」。

買ったはいいものの、その物件の収支計算ができない人は少なくない。

そういう人は例外なくうまく行っていない。

また、重要なのは、ゴールを明確にすること。投資の場合のゴールは「いくら儲けたいのか」ということ。

たとえば利回りが5%だったとしても、そこに対して1千万円投資する場合と、1億円投資する場合では儲かる金額が大きく違ってくる。

たとえば、アパート経営を始めようと考えたとき、その目的とゴールがはっきりしていないと、ハウスメーカーや建築会社は提案のしようがありません。

「月に最低いくら欲しいのか」を決め、その金額を稼ぎ出すためにはどの程度の規模のアパートを建てればいいのか。

2千万円のアパートでは目標にまったく届かないからといって、1億、2億のおカネを捻出できるのか、その決断ができるかどうかが問われることになる。ただ、不動産投資はなし崩し的に予算を増やしても成功するものではないことは理解しておくべきだろう。

利益を大幅に得ようとする場合、低金利で融資を受けたり、自己資金を穴埋めのために準備しておくなど、リスクヘッジは必要だろう。

不動産投資は自己資金が少ないほどリスクが大きくなる。したがって、自己資金が十分でないとしたら、「やらない」「止める」という選択肢を持つべきだ。

言い換えれば、自己資金に余裕があれば、運用のひとつとして不動産投資を検討するという考え方を持っておくべきだ。

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