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投資マンションにカモられてしまった人の出口戦略(続編)

誘うだけ誘っておいて出口はなかなか教えてもらえない不動産投資の世界。
サラリーマンに不動産投資を副業として勧めるがそう簡単に資産形成ができないのが実情である。

では、これまでに勧められるがままに買ったしまった人たちには処方箋があるのだろうか。
不動産業が儲かる仕組みを通して、サラリーマンの副業としての不動産投資の出口を見出してみたい。

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勧められるがままに買ったしまった人たちの処方箋

では、勧められるがままに買ったしまった人たちはどうしたらいいのだろうか?

事例からその処方箋を探ってみよう。

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何年か前に投資用不動産を購入した上場企業のサラリーマン。

電話勧誘で買ってしまったが、年収が1,000万円以上あり不動産投資での所得税還付の恩恵はここ数年前まで受けていた。

そんな状況で相談に来られ、そろそろ定年も近いし、税金の還付効果も薄らぎ資産の整理をして欲しいとのことで投資マンション2戸の売却を勧めることになった。

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実際に現地調査や市況を調べて査定金額を算出していき、当面は高めの売値で様子を見ることにした。

その間に賃貸借契約の見直しやローンの金利の値下げ交渉を同時進行することを提案。

まず、賃貸借契約はサブリースであったために早期に解約の申し出をすることにした。

それにより、収入は月に1万円ほど多くなった。

サブリースの解約は通常、数か月前に解約希望の通告をサブリース会社に行う必要がある。

そのため、早めに対処しておくべきで、物件の売却までには解約しておく方が望ましい。

ただ、昨今の空室率の問題もあり、一概にサブリースを解約するのには個々の物件の立地や賃料などの賃貸条件を精査しておかないといけない。

このあたりの精査はやはりプロにお願いしないと見方を誤る可能性があるので注意が必要だろう。

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次に、ローンの金利は下げられる条件を探る必要がある。

現在、借り入れ中の金融機関に金利交渉をする必要もあるだろうし、3%以上の金利で融資を受けている物件は借り換えも視野に入れておく必要がある。

特に、先日も日銀から発表があったが、マイナス金利の影響で不動産投資に対する金融機関の貸出はバブル期以上で依然、積極的である。新規借入だけではなく、既存のローン借り換えも行う銀行も出始めている。

したがって、高い金利の融資金はこの機会に借り換えを検討しておくべきだろう。

金利が1%違えば収支は改善する場合もある。

このように、売却が決まるまでの間は収支改善の作業をしておくことで、多少の売却期間がかかっても高値で売却できるような出口戦略は考えておくべきであろう。

勧められるがままに買ってしまった人たちができる出口戦略は、まずは今の所有物件を見直しすることだ。

収支やローンの残額、管理費や修繕費用、税金などを精査をし、例えば、収支改善にサブリースや管理委託の契約から自主管理、もしくは管理委託費用の安価な会社への変更、ローンの金利見直しで金利交渉や借り換えというような作業は必要不可欠である。

もし、自分ではなかなか整理がつかずわからないというのであれば、プロの力を借りて早々に出口戦略を立てておくことだろう。

来たるべき売却時に備えるように常に心がけ、いつでも好条件で売れる条件を日々整えておくことが重要であろう。

前述のサラリーマンの方は、最終的には当方が査定した額と実際の売買価格に大きな誤差もなく売却できた。

サラリーマンの副業としての不動産投資を行うには?

最近では、サラリーマンの副業として不動産投資は最適だという話をよく耳にする。

これは、不動産業者や金融機関からみれば、サラリーマンはお金が借りやすい、貸しやすいからである。

安定した収入が担保になるサラリーマンは絶好のターゲットだが、実態はどうなのだろうか?

不動産投資関係で相談に来られるケースでサラリーマンの方の場合、例えば、ワンルームマンション投資の案件だ。中には、5戸や8戸など複数を所有している人も珍しくない。

気軽にはじめてどんどんマンションを買ってしまった人たちが以外に多い。

なにも知らないままこういう状態になっているので、自分の生活自体を脅かされ、精神的にもすごく不安定な状態になってしまうようだ。

そうならないためには、やはり投資と不動産の勉強は必要。

サラリーマンの副業でできればいいが、それが向いている人と向いていない人がいる。

万人ができるわけではないから、シミュレーションを立てて学習していく必要があるだろう。

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不動産は株式と違い、簡単にお金に換えることができない。

ほかの金融資産と比べると換金性が悪いという特性をよく理解することがまずは必要だ。

不動産投資に向かない人とは「なにごとも人任せにしてしまう人」。自分の仕事が忙しい人はそういう傾向があるようだ。そして「数字に大雑把な人」。

買ったはいいものの、その物件の収支計算ができない人は少なくない。

そういう人は例外なくうまく行っていない。

また、重要なのは、ゴールを明確にすること。投資の場合のゴールは「いくら儲けたいのか」ということ。

たとえば利回りが5%だったとしても、そこに対して1千万円投資する場合と、1億円投資する場合では儲かる金額が大きく違ってくる。

たとえば、アパート経営を始めようと考えたとき、その目的とゴールがはっきりしていないと、ハウスメーカーや建築会社は提案のしようがありません。

「月に最低いくら欲しいのか」を決め、その金額を稼ぎ出すためにはどの程度の規模のアパートを建てればいいのか。

2千万円のアパートでは目標にまったく届かないからといって、1億、2億のおカネを捻出できるのか、その決断ができるかどうかが問われることになる。ただ、不動産投資はなし崩し的に予算を増やしても成功するものではないことは理解しておくべきだろう。

利益を大幅に得ようとする場合、低金利で融資を受けたり、自己資金を穴埋めのために準備しておくなど、リスクヘッジは必要だろう。

不動産投資は自己資金が少ないほどリスクが大きくなる。したがって、自己資金が十分でないとしたら、「やらない」「止める」という選択肢を持つべきだ。

言い換えれば、自己資金に余裕があれば、運用のひとつとして不動産投資を検討するという考え方を持っておくべきだ。

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投資マンションにカモられてしまった人の出口戦略

◆勧められるがままに買ってしまった人たちの処方箋は?

誘うだけ誘っておいて出口はなかなか教えてもらえない不動産投資の世界。
サラリーマンに不動産投資を副業として勧めるがそう簡単に資産形成ができないのが実情である。

では、これまでに勧められるがままに買ったしまった人たちには処方箋があるのだろうか。
不動産業が儲かる仕組みを通して、サラリーマンの副業としての不動産投資の出口を見出してみたい。

◆不動産会社の儲けの構造

相談にこられたある女性の話。彼女は病院勤めの看護師で、投資用のワンルームマンションを2戸購入していた。
妙齢のマンションオーナーであり、不動産投資家であるわけです。

彼女の投資の内容を見てみると、実は、マンションを購入した借入金で身動きが取れない状態で、マンションオーナーや投資家は表向きの顔。実際は“借金まみれ”というわけだった。

その彼女は不動産会社からマンションを高値で買っており、月々のローンの支払いと管理費などの付帯する費用などが家賃収入を上回ってしまうため、毎月赤字で持ち出しを余儀なくされている。
そのため、黒字でインカムゲインが発生するのはローンを払い終わる30年後。そこまで待たなくてはいけないわけだ。

このあたりのことをよくわかっている不動産会社は「30年後は年金代りになりますよ」と。
しかしながら、「よく考えてみてください。30年の間に物件は古くなりますから家賃は下落するでしょうし、いまは低いローン金利も将来はどうなるかわかりません。」

また、「景気に連動して不動産の市況も変化するはずですし、そもそも日本は地震などの自然災害が多い国ですから、建物がいつ壊れてしまうのかわかりません。」
といろいろと説明はしたものの彼女の心情は「30年後は年金代りになりますよ」という言葉を信じていた。

つまり、彼女の出口戦略は結局30年後の話で、早期売却などの対策は全く考えていなかった。

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こうした心情は自分の買い物は間違えがないと思いたいあらわれだが、実態は30年間に考え得るリスクは枚挙に遑がないわけです。
それらのリスク要因がなにも加味されていないのに、不動産会社は「安定した利益が出ます」と・・・

いわゆる投資の基本は「安く買って高く売り、キャピタルゲイン(売却益)を得る。
これにプラスしてインカムゲインを得る期間を決める」ことが前提。その基本が最初から無視されているのが不動産投資の現状のようだ。

投資用マンションを高く買った彼女は、結果的に安く売ることになるはず。

それではインカムゲイン(運用益)もキャピタルゲインも得ることができず、儲かるのは物件を販売したり管理する不動産会社だけという構図と言えるだろう。

売買から管理委託まで行うことで儲かる

アパートやマンションなどの賃貸管理会社の仕事は地味だが、着実に儲かる仕組みになっている。

賃貸管理会社は賃貸物件の購入者、つまり賃貸物件のオーナーから管理委託を受ける。
管理委託料は賃料の3〜5%程度で10万円の家賃なら5,000円程度。入居者がいれば、1年で6万円の管理委託料が入ってくる。

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入居者の入れ替わりがあった場合、退出時には部屋のクリーニングや壁のクロスの貼り替えなど修繕、そして、賃貸管理会社が不動産業者を兼ねていれば入居者の斡旋、仲介手数料と敷金や礼金がそれぞれ入ってくる。

入居募集に関しての仲介手数料は家賃1カ月分を入居者からもらっているが、本来、賃貸借の仲介手数料はオーナー(貸主)と入居者(借主)それぞれから賃料の0.5ヶ月分以内と法で規定している。

しかしながら、依頼者の承諾がある場合はいずれか一方から賃料1カ月分以内を受けることができるともあり、慣習的には貸主、借主が承諾したことにして入居者がまるまる1カ月分を仲介手数料として払っているのが現実である。

また、賃貸管理会社はオーナーからも広告料などと名目をつけて1カ月分貰っている。
したがって、家賃10万円の物件なら新しい入居者が入居すると、それにともなって仲介手数料等で20万円が入ってくる仕組みだ。

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不動産業者兼任の賃貸管理会社としては適度に入れ替えがあったほうが実入りがいいわけであるが、空室期間が続くと所有者が怒り、修繕回数が増えるのも建物にとってよくはない。
賃貸管理会社の収益のメインは管理委託の手数料。

例えば、1戸当たり1年間で管理委託料が6万円だとすると、100戸あれば600万円、1,000戸あれば6,000万円。
街の小さな不動産屋でも1,000戸くらい管理している会社は相当数存在し、5〜6人の社員で2〜3,000戸を管理している会社もある。

前述のように30年間は所有すると言われたマンションオーナーの物件をその間、管理委託すれば相当な金額となることは理解できるだろう。

加えて修繕のマージンや入れ替えに伴う手数料が入るので、手間はかかるが、日銭が入るビジネスなので賃貸を専門にやっている不動産業者兼任の賃貸管理会社には経営が安定するメリットがある。

ある意味、お客さまを探す必要がなく、賃料を回収すればいい。但し、入居者が賃料を払ってくれないと、法的な手だてを使ったりして回収しないといけないので、面倒は起こりえるが、それでも基本的に戸数が増えればそれだけ儲かるビジネスというわけだ。

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