サブリースが解約できない物件は売れない?

不動産投資の物件を買うと必ずと言っていいほど付いてくるのがサブリース契約。

サブリース契約はオーナーと不動産業者が賃貸借契約を結びその不動産業者が借り上げるという仕組みで、不動産業者がオーナーに家賃を支払うというもの。

借り上げた不動産業者は別な第三者に転貸(又貸し)し、オーナーと契約した家賃よりも高い家賃で貸し出ししている。 オーナーにとってサブリース契約は空室の有無に関係なく家賃が入るので安心ではある。

転貸借(サブリース)の構図

賃貸人(オーナー) ⇒ 賃借人・転貸人(不動産業者) ⇒ 転借人(実際の入居者)

■家賃保証につられて契約したが…

ところが、いざ物件を売却したいと思っても、そう簡単にはいかない。

物件を売却する際にはこのサブリース契約が足かせになるケースが多い。 大半のサブリース契約は売却などのオーナーがチェンジした場合には、そのサブリース契約をそのまま踏襲するという旨の約定が付加されている。

例えば、「物件を第三者に譲渡、所有権を移転する場合には第三者にその地位を承継させる」というような文言があり、承継しない場合には賃料の数か月を賃借人に払う旨も掲載されている。

つまり、「原則サブリース契約は承継、承継しない場合には解約金を払え」という内容だ。 また、賃貸人であるオーナーから、サブリース契約を解約したいと申し出してもなかなか解約に応じない不動産業者が多い。

この際によく言われるのが借地借家法の問題で、賃借人からの解約は数か月前に申し出をすることで簡単に解約はできるが、賃貸人からの解約は正当な事由がないと解約は難しいとされている。

したがって、ある意味オーナーにとっては不利な契約とも言える。 サブリース契約の当事者である不動産会社は、必ずこの借地借家法を持ち出しして解約には応じられないという。

戸当たり月1万円程度の手数料利益があるサブリース契約は不動産業者にとっては大きな収入源であり、その契約数が減少すれば収入源が減るのでそう簡単には解約に応じないのが現状だ。 こうした背景から、いざ物件を売ろうと思ってもサブリース契約が解約できるかどうかが大きなポイントとなっている。

ここ1,2年の傾向はサブリース契約がついている物件はなかなか売却までにはいたらない場合が多い。

サブリース契約での保証賃料はどうしても市況の賃料と乖離しており、表面利回りも保証賃料では魅力的な数値にはならないため、売値は市況よりも大幅に安価となり、とてもローンの残債務が解消できない。

せめて市況の価格で売りたいと思うのがオーナーの心情だ。 となれば、まずはサブリース契約をいかに解約するかが売却への第一歩となる。 実際にサブリース契約が解約できるかどうはその契約書の読み込みが必要になるし、解約時期も大半は申出をしてから6か月後でないと解約できない。

例えば、4月に申し出をしても10月でないと解約にはならないタイムラグが生じる。 そうなると、売却時期6か月先でないと市況値では売れないということになる。

それだけ、計画性をもたないと物件の売却は出来にくいことがわかる。

■サブリース契約は解消できたが、その先の賃貸借契約もサブリース契約??

あるオーナーはサブリース契約で投資マンションを2戸保有しているが、2戸ともサブリース契約で賃料を得ていた。

収益も芳しくないため売却をしたいと思って、このサブリース契約の解約を申し出し、解約できたと喜んでいたが次なる問題が発生した。

なんと転借人がまたもや不動産業者で、その不動産業者がさらに第三者に転貸していたのは発覚した。

いわゆるサブリースのサブリースで、業者間ではサブサブの契約と言われる代物だ。

サブサブリース契約の実態

オーナー ⇒ 不動産業者(サブリース) ⇒ 不動産業者(サブリース) ⇒ 実際の入居者

このオーナーは6か月前に最初のサブリース契約の解約通知を出し、6か月後に解約できたが、再度、サブリース契約の解約を通知する羽目にあってしまった。

しかも、解約にはペナルティで賃料6か月分の費用を払うことに…

結局、実際の入居者との賃貸借契約にたどり着くまでには約1年以上かかり、しかも解約に伴う費用が賃料6か月分というもの。

これほどヒドイ内容とは思っていなかったオーナー、まんまと不動産業者にカモられてしまったわけである。

すべてのサブリース契約の解約は1年越しで、そこからようやく売却への道が開けた。

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