投資マンション購入で投資用のローンを借りた人は、自宅購入の住宅ローンは組めない?

加熱する投資マンションの市場だが、将来の人生設計、特に住宅購入に大きな足かせとなる投資用のローン。
将来、住宅購入を考えている、あるいはこれから不動産投資をしたいというサラリーマンの方には要注意だ。

◆事例

投資マンションをローンで買っている方が、自宅購入のために住宅ローンを利用したいという相談は数多い。
ある銀行のローン担当者に聞いてみた。

銀行の担当者が言うには、「自宅も購入しないのになぜ投資用のローン??」という反応。

やっぱりなぁ~と言う感じだ。いくら投資用とはいえ、借入は借入。その返済額は返済比率に加味されてしまう。そうなると、住宅購入のためのローンは借入額が過少になり、住宅ローンを利用した自宅購入はとても難しい。

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◆投資用マンションの購入のローンが住宅購入の足かせに!?

例えば、年収が700万円あると仮定しよう。
で、投資用のマンション購入に4,500万円の借入をしてしまったとする。その返済額は月20万円で年間240万円。この方は住宅ローンを組めるのだろか??

住宅ローンの年間返済額は年収の30~35%が上限とされる。
700万円の年収なら年245万円までの返済が借入上限だ。

しかしながら、投資用の借入返済がすでに240万円もあると、その余力は年間5万円しかない。つまり、居住用の住宅購入のためのローンはほぼ利用できないに等しい。ただ、投資物件の収支が黒字であれば、可能性はなきにしもあらずだが、大半の場合は難しい場合が多い。

特に、新築の投資マンション購入では大半の方がローンを借りて物件を買っている。自己資金は10万円っていうケースはざらである。そのため、ローン返済、税金、管理費などの経費を家賃でまかなえない場合が多く、収支は赤字になっている。サブリースの賃貸借契約であれば、なおさら収支内容は芳しくない場合が多い。

先ほどの事例に戻るが、投資マンションを販売している側から見れば、年収700万円の人の借入上限は最初から知っている。だから、年間返済比率Maxでローンを借りさせているはずだ。

投資物件の購入先からは、住宅ローンを借りるには影響がないと言われたようだがそんなことはない。この方、最大限で返済余力は年間40万円程度。逆算すればせいぜい1,000万円が借入上限だろう。

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◆不動産投資用のローンは借入には違いない!

投資物件に儲けがあればいいが、新築をローンで購入していると、この儲けがないことが多々。下手すると、持ちだししていたり、税金の還付で何とかチャラという感じだ。

これでは、自宅どころではない。そんなことで、投資物件が自宅購入を阻む。そこで、いざ投資物件を売ろうと思っても、そう簡単には売れない。しかも、購入時金額よりはかなりマイナスになる。

何のために投資したのかわからない。先ほどの銀行の担当者。銀行だから賃貸のオーナーの方の顧客も多く、賃貸の実情を聞いている。入居者が入らない、賃料は下落傾向など…

投資物件の購入にローンを利用するには要注意である。まず買うなら自宅からなのだろう…

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